V vsaki družini ali partnerski zvezi se v nekem obdobju začne razmišljati o življenju na svojem. Največkrat iz potrebe po večjem bivalnem prostoru, hkrati pa se to dojema kot del svoje osamosvojitve in samostojnosti. Z ženo sva že imela kupljeno zazidljivo parcelo. Zato je bilo logično, da bova svoj stanovanjski problem reševala z gradnjo hiše in ne nakupom stanovanja. Vznesenost, ki sem jo čutil ob razmišljanju in načrtovanju novega doma, je neponovljiva. Želje priletijo na realna tla, ko je treba zapreti finančno konstrukcijo. Takrat se začne tudi bolj trezno razmišljanje, izluščijo se potrebe in iz dosegljivih želja se zastavijo cilji.

Šele zdaj spoznavam, kako lahkomiselno sem se lotil načrtovanja stroškov gradnje. Kar tako, malo čez palec po približkih drugih graditeljev, sem predvidel porabo po fazah gradnje. Nekako se je izšlo, ne po načrtu, a lahko bi bilo slabše. Kar po alinejah na listu papirja sem zaokroževal večje investicije od gradbenih del do montaže notranjih vrat in približno vse, kar je vmes. O opremi ali pleskanju sploh nisem razmišljal, češ bomo že kako. Morda pa je bilo prav takšno razmišljanje ključno, saj bi bila lahko odločitev o gradnji drugačna, če bi imel na začetku vse informacije.

Oblikovanje finančne konstrukcije

Načrt je bil, da hišo zgradiva skupaj z vsemi dokumenti za 110.000 evrov. Vedel sem, da bo nekaj denarja prišlo še sproti, a tega nisem upošteval, ker stroški še bodo in bo potrebne nekaj rezerve. Popisa del za izvedbo, ki so tudi ovrednotena, v tej fazi še nisva imela, saj še niti načrta ni bilo; običajno ga najdemo v projektu za izvedbo (PZI).

Šele ob nakupu projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD) in PZI sva izvedela pravo ceno gradnje, ki je znašala 162.000 evrov z DDV. V to ceno niso všteti tehnična dokumentacija, komunalni priključki, raz­na soglasja, prispevki in drugo. V najinem primeru je veliko vlogo igral znesek posojila, ki sva ga nameravala najeti, zato sva morala ostati v okviru prvotno načrtovanih 110.000 evrov in še kakšnega tisočaka zraven. Vedel sem, da takšnega zneska, kot ga navaja PZI, ne bova potrebovala, saj bomo nekatera dela izvedli v lastni režiji, medtem ko je cena v PZI cena na ključ. Prav tako so se mi zdele predvidene cene za izvedbo nekaterih del visoke in sem menil, da bom zagotovo lahko najel cenejše izvajalce. PZI zajema tudi zunanjo ureditev, ki je ovrednotena na slabih 10.000 evrov. Ne bova si močno gnala k srcu, če na dan vselitve okoli hiše ne bo zelenice, zato tega denarja zdaj še niti ne potrebujeva. Odločena, saj druge možnosti niti ni bilo, da bova hišo postavila po prvotni zamisli, sva se podala v projekt.

!!galerija!!

Okvirni načrt stroškov pred izbiro načrta

Prvotni načrt, narejen pred pridobitvijo PZI, je porabo denarja omejeval na 110.000 evrov in je bil zastavljen tako, da naj bi gradnja do konca tretje gradbene faze stala 50.000 evrov. Tretja gradbena faza po gradbeni terminologiji zajema vse od prve bagrove žlice, ki zagrize v zemljino, do zadnjega slemenjaka na strehi. Za stavbno pohištvo z vhodnimi vrati sva namenila 13.000 evrov. Nisem pozabil niti na dimnik in zanj načrtoval 1300 evrov, za električne napeljave skupaj z delom in materialom bo moralo biti dovolj 3000 evrov in za vodovodno napeljavo 1000 evrov. Na seznam stroškov sem za centralno ogrevanje zapisal 10.000 evrov, za omete 3500, za estrihe in suhomontažo po 3000, fasado 10.000, talne obloge brez keramike v kopalnicah pa 5000 evrov. Enak znesek kot za talne obloge sva načrtovala za kopalnici, skupaj s sanitarno opremo. Potrebovali bomo tudi ograje, ki jih verjetno za manj kot 2000 evrov ne bova mogla kupiti. Na koncu še notranja vrata za 2000 evrov in kanalizacija s čistilno napravo za 5000 evrov. S temi zneski so bili mišljeni stroški v celoti, torej delo in material. Takšen je bil načrt.

Ob iskanju všečne hiše še nisva vedela, iz kakšnega materiala bo, čeprav sem bil ves čas bolj na strani gradnje z opeko. Svetovni splet je imel ves čas pomembno vlogo pri pridobivanju znanja in iskanju mnenj drugih graditeljev. Ne predstavljam si, kako bi mi drugače sploh uspelo, saj sem o poteku gradnje vedel zelo malo ali skoraj nič. Internet je kriv tudi za to, da sva našla tipsko hišo, ki nama popolnoma ustreza tako prostorsko kot glede umestitve v prostor.

Odločila sva se, da bo zidana z opeko. Imela bova pritlično hišo z mansardo, dvokapnico s frčado. Načrt predvideva 178 kvadratnih metrov tlorisne površine, kar po najinih standardih zadošča za udobno bivanje najine družine. Tipski načrt smo sicer malo modernizirali, v osnovi pa je ostal nespremen­jen. Odstranili smo balkone in frčada ima ravno streho. Hiša ni nizkoenergijska, kot je zdaj standard, saj leta 2016 to še ni bilo nujno. Morda sem se za načrt odločil prehitro, zaradi nezadostne ozaveščenosti sem bil prepričan, da so nizkoenergijske hiše drage in nedosegljive. Na obstoječem načrtu sem to poskušal kompenzirati z debelejšo izolacijo, kjer je bilo mogoče (fasada, strop mansarde, temeljna plošča). Koliko sem bil uspešen, bom izvedel, ko bom meril in plačeval porabo električne energije za ogrevanje.

Račun pod črto po koncu gradnje

Dve leti in tri mesece od začetka gradnje (marca 2017) je hiša tik pred vselitvijo. Skupni strošek od prvega odriva zemljine do faze, ko vanjo prinesemo samo še pohištvo in uredimo okolico, je dobrih 130.000 evrov. Približno 30.000 evrov smo porabili za dovod vode na parcelo, elektromaterial, razne izolacije, cevi, cement, pesek, belež, še kakšna ura bagerista se najde vmes, izdelava stopnic, tudi hrana in pijača. Na seznamu je bilo tudi delo geodetov in gradbenega nadzornika. Vsak evro sem zabeležil in nastal je seznam stroškov na devetih straneh velikega zvezka, preveč, da bi vse omenil. Nakupi po nekaj 100 evrov so bili stalnica, brezglavega trošenja pa ni bilo. Teh stroškov nisem načrtoval, ker zanje sploh nisem vedel. Sicer sem se zavedal, da dodatni stroški bodo, a kolikšni, je bila neznanka.

Povzetek projekta, ki še ni končan, saj nam manjkata še pohištvo in urejena okolica, izriše strošek posamezne faze. Gradnja hiše do konca tretje gradbene faze je nanesla 33 odstotkov investicije. Končana četrta gradbena faza, ki zajema tretjo gradbeno fazo, dodatno pa še vgradnjo stavbnega pohištva in vsa mokra zidarska dela, tudi električno in vodovodno inštalacijo, predstavlja 75 odstotkov naložbe. Preostanek spada v peto fazo, ki zajema vgradnjo končnih talnih oblog, notranjih vrat in stopnic, beljenje in zaključitev inštalacij. Po hitrem preračunu lahko zapišem, da nas je kvadratni meter hiše stal 730 evrov. V to ceno nista všteta pohištvo in ureditev okolice in dovozov.

Seveda lahko na končno ceno gradnje vpliva tudi delež posojil, njihovih obresti in drugih z njimi povezanih stroškov, vendar tega sam pri neposrednih stroških gradnje nisem upošteval. Če bi stroški nastali danes, bi bil seštevek višji, saj bi nanj vplivale podražitve materiala v zadnjem letu, pa tudi dvig cen dela, na katere močno vpliva povečano povpraševanje. Na ceno novega doma vplivajo tudi država z zakonodajo in občine z višino komunalnega prispevka.

Po drugi strani lahko prihranimo s pomočjo domačih mojstrov, ki delo opravijo le za malico. Tudi tako se je prihranil kakšen tisočak. Tuje nam ne sme biti niti barantanje za ceno, veliki nakupi nam dajo pogajalsko moč, smiselno je opraviti nakup izdelka, ki ga bomo potrebovali, po akcijski ceni. Če denar ne bi bil ovira, bi bila hiša zagotovo naročena in narejena na ključ. Dražje, a z manj skrbi.

Poraba pred začetkom gradnje

Stroški se začnejo še pred gradnjo, z naročilom projekta in pridobivanjem dovoljenj, navajam tudi te, vendar jih pri končnem seštevku do konca gradnje ne bom upošteval, saj se lahko od primera do primera in po posameznih občinah zelo razlikujejo. V mojem primeru je bila cena načrta PGD s popustom 1700 evrov in še 1000 evrov za PZI. Za pridobitev gradbenega dovoljenja je treba zbrati kup dokumentacije. Na srečo je bil administrativni del vračunan v strošek cene načrta, ostala so mi le še plačila taks, notarjev, projekta priklopa elektrike in seveda komunalnega prispevka. Slednji je bil, znižan za subvencijo za mlade družine pri reševanju prvega stanovanjskega problema, s slabimi 3800 evri največji strošek pri pridobitvi gradbenega dovoljenja. Večji stroški so bili še priklop vode (delo, material in priklop komunalnega podjetja za slabih 1000 evrov) in priključek za elektriko (740 evrov). Skupni strošek pridobitve gradbenega dovoljenja s potrebnimi soglasji za priklop vode in elektrike je bil malo čez 7000 evrov. Poudariti moram, da sva dokumentacijo pridobivala v letu 2016, zdaj so lahko cene in pogoji zaradi nove zakonodaje drugačni. Strošek je odvisen tudi od občine in lokacije gradnje, saj to vpliva na višino komunalnega prispevka. Gradbeno dovoljenje sva prejela v šestih mesecih.

Vpogled v goro računov

Malo preden sva dobila gradbeno dovoljenje, sva že izbrala gradbinca. Predračun s konca leta 2016 je znašal nekaj čez 30.000 evrov z DDV. Od tega so zemeljska dela do nasutja tampona nanesla 3000 evrov, 13.500 evrov je bilo predvidenih za betonska dela, pri čemer je kubični meter betona stal 95 evrov. Presenetila me je cena opaža in tesarskega dela, ki sta nanesla 4000 evrov. Zidarska dela, s ceno 105 evrov/m3, so bila ocenjena na 10.000 evrov. Večji strošek od načrtovanega je posledica naknadne odločitve za povečanje parkirnega prostora. Za izvedbo ostrešja in 184 m2 strehe s opečnato kritino, krovskimi deli in nakupom dveh strešnih oken po 600 evrov sva plačala 12.700 evrov z DDV.

Kolumne Andreja Jagra o gradnji družinske hiše lahko berete na naši spletni strani.

Stavbno pohištvo s PVC-profili in s trislojno zasteklitvijo je stalo 12.000 evrov, kar vključuje tudi vhodna vrata in žaluzije. Pet jih poganja elektromotor. Za elektroinštalacije smo porabili približno 3000 evrov, enak znesek smo zaradi lastnega dela verjetno tudi prihranili.

Strošek centralnega ogrevanja s talnim gretjem, vodovodne napeljave in kanalizacijskih cevi po hiši nas je olajšal za 12.000 evrov, všteta je tudi toplotna črpalka za 7000 evrov. Za to investicijo še čakam na vračilo 1000 evrov subvencije.

Krepko so načrtovani znesek presegli ometi, stali so 6000 evrov za 600 m2 zidov, vključeni so tudi stropi. Pri načrtovanju nisem razmišljal o stropih, tudi cena na kvadratni meter je bila malo višja od želene in glede na kvadraturo kar nanese. Za 1700 evrov so vlili estrihe. Poletne nevihte so nam dobro namakale stene, zato smo jeseni 2018 naredili še fasado: 13.000 evrov za 207 m2 fasade s stiroporom (EPS) debeline 20 cm in 20 m2 škatel iz stirodurja (XPS) za napušč. V ceno so vključene tudi zunanje okenske police skupaj z vgradnjo.

Dobrega tisočaka sem zagotovo prihranil pri suhomontaži mansarde. Delo smo opravili v lastni režiji. Za 100 m2 površine sem porabil za približno 2300 evrov materiala.

Večji nakup pomeni več možnosti za dodaten odstotek popusta. Dva ali tri odstotke je kljub dobri ceni še mogoče pridobiti in pri visokih zneskih so to občutni prihranki. Notranja vrata, parket in ploščice za kopalnice in druge prostore s keramiko sem kupil kar v trgovini s tehničnim blagom. Za 9500 evrov smo kupili 130 m2 parketa in zanj plačali 5500 evrov skupaj z letvicami, materialom in delom. Kupili smo tudi 11 notranjih vrat za 2500 evrov, 1500 evrov so nas stale keramične ploščice. Dodatno smo plačali še keramičarja, ki je svoje delo ovrednotil z 12 evri na kvadratni meter.

Čistilna naprava naju je stala kot načrtovano 5000 evrov. Od tega je sama naprava stala 3700 evrov, drugo pa smo odšteli za izkop, cevi in pesek.

***

Uspelo nam je. Že razmišljamo o dnevu vselitve. Bolj kot denar bodo zdaj v ospredje stopile pridne roke, ki bodo hišo očistile in pripravile na nove stanovalce.