Referenčna obrestna mera euribor, ki je vključena v posojila s spremenljivo obrestno mero, je še vedno negativna (okoli –0,5 odstotka) in večini obstoječih posojilojemalcev se bo obrok spremenil šele takrat, ko bo referenčna obrestna mera euribor dosegla pozitivno vrednost. Le redki imajo namreč takšno posojilno pogodbo, po kateri jim banka za variabilni del obresti upošteva tudi negativno vrednost euribora. Dvig obresti pa se ne bo poznal tistim, ki so vzeli posojilo z nekoliko višjo, a zato fiksno obrestno mero.

Slovenske banke še vedno ponujajo stanovanjska posojila tako s spremenljivo kot fiks­no obrestno mero, nekatere pa pri daljši ročnosti tudi kombinirano.

V povprečju so bile fiksne obrestne mere pri stanovanjskih posojilih pri nas po podatkih Banke Slovenije julija letos 1,8 odstotka, pri spremenljivih obrestnih merah pa je bil bančni pribitek, ki se prišteje euriboru, povprečno 1,6 odstotka.

PREBERITE ŠE: VIŠINA KREDITA EKO SKLADA JE OMEJENA Z VIŠINO NALOŽBE

Fiksna ali spremenljiva obrestna mera

Stanovanjska posojila so namenska. Njihova prednost v primerjavi z drugimi osebnimi oz. potrošniškimi posojili so daljša odplačilna doba (tudi 30 let) in nižje obrest­ne mere, banke pa zahtevajo za njihovo odobritev obsežno dokumentacijo, ki izkazuje namen porabe, lastništvo nepremičnine, njen zemljiškoknjižni status in podobno. Stanovanjska posojila večinoma niso gotovinska, banke pa se s pogodbo zavarujejo, da bo dolg povrnjen tudi ob izrednih dogodkih. Temu so namenjene različne oblike zavarovanja kredita, najpogostejša je hipoteka oz. zavarovanje kredita z zastavo nepremičnine.

Na višino odobrenega posojila seveda vpliva kreditna sposobnost prosilca. Zgornja meja za anuiteto je namreč odvisna od višine njegovih mesečnih prejemkov.

Efektivna obrestna mera
Efektivna obrestna mera ali EOM je v odstotku izražena stopnja, ki kaže razmerje med skupnimi stroški posojila in njegovo višino. Izračuna se z upoštevanjem pogojev posojila, to je njegove višine, datuma črpanja, dobe odplačila, števila mesečnih anuitet, obrestne mere, stroškov odob­ritve in zavarovanja.

Eno glavnih vprašanj pri najemanju posojila se nanaša na obrestno mero, za katero se odločiti, fiksno ali spremenljivo. Fiks­na pomeni stabilnost, saj je mesečna obvez­nost v celotnem obdobju odplačevanja dolga enaka. V primerjavi z njo spremenljiva obrestna mera prinaša večje finančno tveganje, predvsem če se z dvigom obrest­ne mere, sestavljene iz nespremenljivega bančnega pribitka in vrednosti šest- ali trimesečnega euribora, mesečna anuiteta poviša. Pri odločitvi za spremenljivo obrest­no mero je zato pomembno upoštevati možnosti sprememb navzgor ali navzdol.

Realno ceno posojila izraža podatek o efektivni obrestni meri (EOM) v konkretnih bančnih ponudbah. Efektivna obrestna mera je namreč v odstotku izražena stop­nja, ki kaže razmerje med skupnimi stroški posojila in njegovo višino. Izračuna se z upoštevanjem pogojev posojila, to je njegove višine, datuma črpanja, dobe odplačila, števila mesečnih anuitet, obrestne mere, stroškov odob­ritve in zavarovanja posojila.

Primerjava kreditov med bankami

Da bi predstavili pogoje, po katerih lahko posojilojemalci dobijo namensko stanovanjsko posojilo ta hip, smo 13 slovenskim bankam, ki imajo na seznamu storitev stanovanjska posojila, poslali več vprašanj. Odgovore smo prejeli med 5. in 7. oktobrom.

To poudarjamo zato, da bo jasno, za katero obdobje veljajo (so veljali) obrestne mere in drugi pogoji, ki jih navajamo v dveh primerjalnih tabelah, eni za stanovanjska posojila s spremenljivo obrestno mero in drugi za tista s fiksno obrestno mero. Pogoji se resda ne spreminjajo čez noč, vendar razumite v tabelah zbrane podatke kot informativne.

Postavili smo se torej v vlogo bančnega komitenta (zanje so navadno pogoji ugodnejši), ki bi rad najel 60.000 evrov stanovanjskega posojila z odplačilno dobo 20 let, ga zavaroval s hipoteko, sredstva pa bi črpal zadnji dan v mesecu, da bi bile interkalarne obresti čim nižje. Čeprav smo banke izrecno prosili, da nam pošljejo pogoje za komitente, ki se jim ob najetju posojila ni treba odločiti za dodatne storitve, kakršna je denimo življenjsko zavarovanje, so nam iz ene poslali izračune le za tak primer.

Banke smo posebej za posojilo s spremenljivo obrestno mero in posebej za posojilo s fiksno obrestno mero vprašali: kakšna je obrestna mera (OM), kakšna je efektivna obrestna mera (EOM), kolikšen je znesek začetne anuitete, kolikšna je vsota skupnih stroškov kredita, z obrestmi vred. Prosili pa smo tudi za podatke, kateri stroški so, poleg obresti, še vključeni v skupne stroške. Tu so med navedbami bank razlike največje.

Odgovore smo prejeli od NLB, SKB banke, Nove KBM, Intesa Sanpaolo bank, Gorenjske banke, Unicredit banke, DBS, LON, Sberbank in Delavske hranilnice.

Novo posojilo s spremenljivo obrestno mero

Pri spremenljivi obrestni meri se bančni pribitek, prištet euriboru, med bankami precej razlikuje, saj se giblje od 1,30 do 1,90 odstotka. EOM sega od 1,45 do 2,01 odstotka.

Na vprašanje, ali pri izračunih obveznosti posojilojemalca upoštevajo dejansko vrednost euribora, tudi če je negativen, smo prejeli pritrdilni odgovor le od Unicredit bank. Z DBS pa so nam odgovorili, da se pri nekaterih pogodbah upošteva negativni euribor, pri čemer datumski mejnik sklenitve tovrstnih pogodb ni določen.

Banke LON, Gorenjska banka in Sberbank upoštevajo negativni euribor za pogodbe, sklenjene do leta 2014, Unicredit od septembra 2017, medtem ko so nam iz Nove KBM odgovorili, da ga upoštevajo pri nekaterih starejših pogodbah.

Anuitete za 60.000 evrov posojila po spremenljivi obrestni meri za 20 let se gibljejo od 284,55 do 300,70 evra, skupni stroški posojila pa od 9.097,67 do 12.283,07 evra.

Novo posojilo s fiksno obrestno mero

Fiksna obrestna mera znaša od 1,85 do 2,50 odstotka, EOM pa od 2,05 do 2,73 odstotka. Najnižja anuiteta za 60.000 evrov posojila za 20 let je 299,29, najvišja pa 317,95 evra. Najnižji skupni stroški nanesejo 13.024,12, najvišji 17.420,10 evra.

***

Posojilojemalcem priporočamo, da ko pre­gledujejo ponudbe bank za posojilo, ki je bilo pripravljeno zanje, ne primerjajo le višine obresti, anuitete in vsote skupnih stroškov posojila, temveč tudi to, kaj je v teh upoštevano, saj lahko prav tu nastanejo velike razlike. Ni namreč vseeno, ali morajo cenitev nepremičnine, na katero bo zapisana hipoteka, plačati posebej ali je strošek zanjo vključen že v skupne stroške posojila.