Slovenci smo znani po tem, da si želimo živeti v lastni hiši. Kako dosegljiva je gradnja novega doma in kolikšna bivalna površina zadostuje za štiričlansko družino?

Kljub vztrajni dražitvi gradnje in gradbenih parcel gre življenje naprej, družinske hiše se še vedno gradijo, seveda pa je pri tem treba delati kompromise. Pri Slovencih je v navadi, da se v velike življenjske projekte vključi široka socialna mreža (s posojili, poroštvi, obrtniškim znanjem), s čimer je pot do nove hiše lažja.

Za štiričlansko družino povsem zadostuje hiša s 120 m² površine, kar je manj od današnjega povprečja.

Za štiričlansko družino povsem zadostuje hiša s 120 m² površine, kar je manj od današnjega povprečja – pri nas v biroju 150 m² pri novogradnjah. Nekateri naročniki se tudi še niso otresli vzora prevelike socialistične gradnje z 250 m² in z mislijo na prihodnje generacije. A danes se pogovarjamo o novogradnjah družinskih hiš, ki naj bi bile cenovno dosegljive. Površino doma za štiričlansko družino znotraj toplotnega ovoja (ogrevani del) bi bilo mogoče celo zmanjšati na 80 m², če bi zunaj tega načrtovali velik nadstrešek s shranjevalno lopo in veliko teraso za bivanje v toplem delu leta. Zunanje zaprte površine so namreč bistveno cenejše in tudi z okoljskega vidika sprejemljivejše, saj zanje ne potrebujemo ogrevanja in hlajenja. Takšno bi moralo biti odgovorno bivanje v prihod­nosti. Seveda pa to zahteva dobro načrtovanje in inventivno oblikovanje tlorisa. V duhu trajnosti pa je predvsem dobro graditi nekje, od koder nam po dnevnih opravkih ne bo treba na dolge vožnje z avtom.

Se sploh da reči, koliko stane gradnja družinske hiše v Sloveniji? Kolikšne so razlike po posameznih območjih?

Okvirno lahko rečemo, da je mogoče zgraditi hišo, ki nas bo stala skupaj s parcelo, dokumentacijo in komunalno opremljenostjo dva tisočaka na kvadratni meter bivalne površine. 240.000 evrov je torej okvir, v katerem se pri nas trenutno da zgraditi dobro majhno družinsko hišo (brez opreme) na zelo ugodni majhni parceli.

240.000 evrov je okvir, v katerem se pri nas trenutno da zgraditi dobro majhno družinsko hišo.

Kako velike so razlike v dosegljivosti parcele med mesti in deželo, Ljubljano in obrobjem? Ali so največje pri kupnini za parcelo in stroških komunalne opremljenosti?

Če želiš graditi hišo, je treba najprej priti do parcele. A tudi velike razlike v ceni (od 20 evrov na vasi do 600 evrov za kvadratni meter na elit­nih urbanih lokacijah) ne povedo vsega o strošku gradnje, ki ga bo predstav­ljala parcela. Dobro se je odločiti za zemljišče v kraju, na katerega te vežejo korenine, kjer imaš v bližini socialno mrežo in infrastrukturo in kjer odmaknjenost ne bo zelo dražila komunalne opremljenosti. Odločilni sta tudi lega in osončenost parcele. Prednost je raven teren, na katerem hiše ni treba podkletiti. Klet je namreč gromozanski strošek, ki kvadraturo poveča za tretjino, za 60 m² ali več, kar pomeni dodatnih 60.000 evrov. Stala te bo skoraj toliko kot ena bivalna etaža. Če teren ne zahteva podkletene hiše, potem je ločena 'zemljanka' bistveno boljša rešitev. Na strmih terenih pa je klet smiselna, saj mora biti hiša delno vkopana. Zelo nagnjene parcele so resda cenejše, a bo podkletitev dodaten strošek.

Omenjene razlike v ceni parcel je treba po­gledati bolj detajlno: v mestu, kjer je mogoča bolj kompaktna gradnja, boš kupil veliko manjšo parcelo, morda boš sograditelj dvojčka, kjer je 300 m² zelo veliko, ali vrstne hiše. Tu so še dolgoročni stroški odročne lokacije, povezani s prevozom: vsakodnevna vož­nja na delo, v šolo in po drugih opravkih namreč stane – tako v smislu časa kot denarja.

Komunalni prispevek za hišo se med občinami zelo razlikuje, npr. od 5 do 15 tisočakov za omenjeno velikost hiše. Ponekod ga spremljajo še plačila izvajalcem infrastrukturnih priklopov, ki denimo v Ljubljani predstavljajo še najmanj 20 do 30 tisočakov.

!!galerija!!

Kako kot projektanta vodita naročnike pri artikuliranju želja, kakšna naj bo hiša, da bi ostala v okviru dosegljivega proračuna?

Ko se odločiš za gradnjo hiše, moraš najprej premisliti, kaj od tvojih »sanj« je prioriteta in kako boš to uresničil. To, da je proces navadno dolg, ni slabo. Poiskati moraš dobrega projektanta, s katerim se boš ujel, na začetku torej arhitekta, ki mu boš zaupal, in mu prepustiti del svojih odločitev. Dobro je, da se v procesu gradnje ne ukvarjaš z vsemi detajli, da se otreseš nekaterih fiksnih idej in se nekoliko prepustiš, drugače te obseg potrebnih odločitev izmozga. Ker projektant vidi prostor drugače kot ti, bo znal tvoje zamisli prečistiti.

Graditelj naj del svojega »sanjskega doma« uresniči v enem prostoru, ta mora biti 'uau', drugi pa naj ohranijo razum, s preprostimi detajli. 

Zelo pomembna je idejna zasnova hiše. Projektanti se najprej pogovorimo z naročniki, kaj bi radi, kar je podlaga za oblikovanje idejne zasnove. Ta del je dobro opraviti v štirih usklajevanjih, da se zasnova postopno artikulira, naročnik pa nima preveč časa, da bi si desetkrat premislil. Najina naloga je, da ga pri tem ustaviva … Zanj je namreč dobro, da se znebi preveč romantičnih predstav o tem, kaj mu bo hiša omogočala, in četudi je gradnja velikanski projekt, ni dobro, če je pri tem smrtno resen in ga je strah vsakega eksperimentiranja.

Kako ljudje artikulirajo svoje želje?

Danes povprečne vizualne predstave ljudi o prostoru zelo zaznamujejo internet in družbena omrežja, za katera je značilna velika specializiranost fotografije interierja. Naročniki marsikdaj težko razumejo, da prenos dvodimenzionalne podobe v njihovo hišo ne bo deloval. Fotografija je dvorezni meč, resda ti da neki občutek o estetiki, a je bolje, da se skoncentriraš na to, kako želiš živeti (ali greš takoj zjutraj na vrt, rad kuhaš, pogosto gostiš prijatelje, imaš mamo, ki občasno stanuje pri tebi …), in ne na to, kako bo videti prostor.

Po drugi strani so naročnikove ključne naloge pri gradnji, da skrbi za investicijo, denarni tok, da sklene natančne pogodbe z izvajalci, najde kakovostnega nadzornika del, poskrbi za dobre odnose na gradbišču in je pripravljen delovne zaplete – ti so neizogibni – razumno razreševati.

Kaj najbolj podraži hišo oziroma katere predstave o lastni hiši bi morali graditelji najbolj racionalizirati?

Presežna, neizkoriščena kvadratura ter izbira dragih materialov in tehnologij (pri slednjih je cenovni razpon enormen), ki nam jih sodobni čas vsiljuje kot domnevni luksuz. V resnici pa nesorazmerno malo povečajo kakovost bivanja. Če gradimo z mislijo na majhen in omejen proračun, se denimo vprašajmo, ali pri tlakih okrog hiše res potrebujemo plošče iz brušenega betona po 200 evrov za m², zasoljeni tehnični kamen v kuhinji, panoramsko steno s trojimi težkimi drsnimi vrati itd.

Nečesa pa vseeno ne smemo izpustiti: graditelj naj del svojega »sanjskega doma«, občutek velikopoteznosti, uresniči v enem prostoru, ta mora biti 'uau', drugi pa naj ohranijo razum, s preprostimi detajli. Takšno bo potem tudi življenje. Do tega, da bi bilo v hiši mogoče tako živeti, pripelje natančno načrtovanje.

Kateri del naložbe je finančno najbolj fiksen? Je to načrtovanje, nakup in komunalna ureditev parcele, izvajalci, izbor konstrukcije, zaključnih materialov, strojnih in drugih inštalacij?

Najbolj fiksen del naložbe je projektiranje, saj pri njem redkokdaj nastanejo nepredvideni stroški. Relativno nespremenljiva je tudi cena konstrukcije hiše, od tod naprej pa so razponi veliki. Pri zaključnih obrtniških delih te lahko zelo presenetijo velike razlike v ceni materialov in ceni dela. Ker si v procesu gradnje sledi obsežno število del, poleg tega se navezujejo eno na drugo, ni vedno jasno opredeljeno, kateri izvajalec bo poskrbel za določene detajle − pojmi in cena so tu lahko raztegljivi. Zato je prednost, da imaš za gradnjo izvajalca, s katerim se dogovoriš za čim več faz, ker bo odgovarjal za vse in bo znotraj svojega procesa racionaliziral stroške. Ko dobiš ponudbo za izvedbo, je priporočljivo dati projektantu ali nadzorniku pregledati, kaj zares vsebuje. Laiki namreč ne poznajo gradbene tehnike in žal se najdejo primeri izvajalcev, ki v pogodbe za izvedbo določene faze nekaterih del sploh ne vključijo …

Ali obstajajo približna razmerja, kolikšen delež investicije naj bi predstavljale posamezne faze?

Najbolj zanesljivo lahko rečeva za projektantski del. Če bomo 10 odstotkov vrednosti investicije namenili za vse projekte (načrte arhitekture, statike, toplotnega ovoja hiše, strojnih inštalacij, elektroinštalacij in nadzornika), bomo zelo verjetno pri izvedbi investicije na varni strani, detajlnost načrtov in popisi del, ki jih bodo pripravili ti projektanti, pa nam bodo omogočili celo kak prihranek. Nikakor pa naj za projektiranje ne bi namenili manj kot 5 odstotkov.

Cena konstrukcije hiše predstavlja od 10 do 20 odstotkov naložbe. Za najcenejšo velja opečna, za njo montažna gradnja in potem konstrukcija iz križno lepljenega lesa, toda ker predstavlja konstrukcija le manjši del končne cene, razlike niso odločilne. Za primerjavo: sestava stene pri zidani hiši je v primerjavi s sestavo stene pri montažni gradnji (z enako izolacijo in fasado) 15 odstotkov cenejša. A zadnje čase je težko slediti cenam!

S premišljeno izbiro stavbnega pohištva za hišo je mogoče prihraniti tudi do 30 odstotkov.

Kaj potem predstavlja še vse preostale stroške gradnje?

Komunalna ureditev, izolacija, stavbno pohištvo, senčila, tlaki, stene, strojne in elektroinštalacije, notranji vgradni materiali, ureditev okolice. Strojne inštalacije navadno dosežejo 10 odstotkov končne cene, skupaj s prezračevalnim sistemom z rekuperacijo 15 odstotkov, običajne elektroinštalacije 5 odstotkov … Kot rečeno, pa je največ razlik pri zaključnih obrtniških delih in ceni vgrajenih materialov.

Ali je pri sedanjih predpisih in tehnologijah še mogoča gradnja v lastni režiji?

Zakon se je ravno spremenil, a do tega meseca je bila pod določenimi pogoji še vedno mogoča. Na koncu vsake gradnje je namreč treba pridobiti uporabno dovoljenje. Zanj ti mora izvajalec podpisati, da je bila hiša grajena v skladu s projektom. Kjer pa je bilo izvajalcev več ali si nekatera dela opravil v lastni režiji, formalno odgovornost, da so bila dela izvedena po projektni dokumentaciji, prevzame nadzornik gradnje. Ker ima ta pri gradnji v lastni režiji zelo veliko vlogo, je priporočljivo poiskati nadzornika in tudi projektanta z zelo dobrimi referencami.

Najbolj naju je presenetilo trajanje upravnih postopkov: pridobitev gradbenega dovoljenja je trajala leto in pol.

Sicer pa bi moralo ostati to, da si hišo vsaj delno zgradiš sam, po najinem mnenju dovoljeno, saj tako tvoj dom postane še malo bolj »tvoj«; gre za osnovno človeško dobrino in ne znanstveno fantastiko.

Kateri del opravil lahko naročniki prevzamejo sami, da bi bilo čim manj usodnih napak?

Na podeželju, kjer imajo ljudje bolj razširjeno socialno mrežo, se da dobiti cenejše lokalne izvajalce. Mnogi se tako dogovorijo za izkope z domačini z ustrezno mehanizacijo ali v lastni režiji poskrbijo za izvedbo do temeljne plošče. Tudi na koncu gradnje ostane nešteto stvari, kot so beljenje, polaganje letev, brušenje, drobni popravki, ki jih z ustreznim znanjem lahko opraviš sam. Tehnološko zahtevne dele gradnje, kot je izvedba toplotnega ovoja ali inštalacij, pa je priporočljivo prepustiti strokovnjakom, ki za opravljena dela izdajo garancijo. Hiša ima namreč dolgo življenjsko dobo in gradbene pogodbe načeloma za vsa dela priznavajo vsaj dvoletno garancijo, za nekatera pet let, za konstrukcijo pa desetletje.

S katerimi odločitvami sta vidva kot arhitekta najbolj znižala ceno svoje hiše?

Predvsem z majhno tlorisno površino in inovativnim tlorisom, pri katerem ni neizkoriščene kvadrature in hodnikov. Potrdilo se nama je, da zaradi razgibanega tlorisa in višine dela osrednjega bivalnega prostora tudi obiskovalci hišo dojemajo večjo, kot je. V tem prostoru sva »svoje sanje« uresničila z višino, ki daje prostornost, a je izvedba cenejša od dodatne površine, z velikimi panoramskimi okni na vrt in z glinenim ometom na eni steni.

Če se naveževa na panoramsko okno, sva pri njem prihranila več tisočakov z natančnim načrtovanjem njegove delitve in načina odpiranja. Namesto za drsno steno, ki je zelo drag mehanizem, sva se odločila za krilna vrata, ki jih od fiksnega dela panoramskega okna deli prečka, in tudi dimenzij posameznih zasteklitev, nad katerimi je zaradi varnosti treba vgraditi kaljena stekla, nisva presegla. Nadstrešek nad oknom je načrtovan tako, da pozimi v prostor spušča sonce, poleti pa nas varuje pred pregrevanjem, zato ne potrebujemo zunanjih senčil, ker prestreza tudi padavine, pa je lahko okno iz smrekovega lesa, ne macesna. Ker v Sloveniji skoraj vsi proizvajalci oken presegajo visoko postavljeno kakovostno raven in gre pri cenovnih razlikah za zgornjih nekaj odstotkov razlik v kakovosti, je mogoče s premišljeno izbiro vsega stavbnega pohištva za hišo prihraniti tudi do 30 odstotkov.

Cenovno premišljena je bila tudi odločitev o strešni kritini: ker stoji hiša na barjanskih tleh, kjer mora biti obtežba čim manjša, sva se odločila za lahko pločevinasto streho s posebnim zaščitnim posipom slovenskega proizvajalca, s 30-letno garancijo.

Čeprav je konstrukcija hiše lesena in v notranjosti ponekod vidna, nimamo dražje lesene fasade, ampak klasičen omet s posipom iz kamenčkov, ker so tudi vse hiše v ulici skoraj bele. Križno lepljene konstrukcijske plošče, uporabljene za stene in strope, so industrijske kakovosti, pri kateri je opaznih več stikov in grč, kar da prostoru še boljši karakter, so pa dostopnejše. In ker nama je blizu trajnostni pristop, sva v naš novi dom vgradila tudi nekaj starih kosov: ohranjena lesena vhodna vrata, posebna zastekljena notranja vrata iz 60. let iz bloka arhitekta Kristla, »reciklirala« nekaj dobrih kuhinjskih aparatov iz prejšnjega doma ...

Cenovno naju je najbolj šokirala izvedba priklopov na infrastrukturo, več kot 20 tisočakov, poleg komunalnega prispevka.

Kaj vaju je najbolj presenetilo v smislu zapletov, višine stroškov?

Kljub temu da sva projektanta, naju je najbolj presenetilo trajanje upravnih postopkov: pridobitev gradbenega dovoljenja je trajala leto in pol. Cenovno pa naju je šokirala izvedba priklopov na infrastrukturo, več kot 20 tisočakov, poleg komunalnega prispevka. Pa imamo hišo tik ob cesti z vsemi vodi.

Kako se počutita, ko je gradnja pri koncu?

Saj še ni konec … (smeh) Takrat bo, upava, odlično! Zdi se nama, da bivanje, lastni dom pri nas predstavlja tako veliko, težko dosegljivo vrednoto (finančno, odločitveno in logistično), da ti gora stvari, ki jih moraš urediti, vzame zelo veliko energije in čustev. Med gradnjo je treba držati jasno smer, cilj, a hkrati kdaj popuščati in iskati kompromise. Niso vse odločitve tako usodne, da zaradi njih ne bi mogel spati ali da bi se prepiral s partnerjem. Zato je pomembno, da ves čas gradnje ohranjaš normalno življenje, četudi v manjšem okviru, da se denimo ne odpoveš planinarjenju s sinom, greš z družino na morje. Nujno je, da si za svoja veselja prihraniš tistega tisočaka, čeprav v kopalnico ne boš postavil najdražje kadi. Že na samem začetku zakoplji, če je treba, tiste novce v zemljo, da hiša vseh ne posrka.