Stanovanjska posojila so večinoma namenjena za pokritje stroškov nakupa in/ali prenove stanovanja, stanovanjske ali počitniške hiše oziroma pridobitev dokumentacije za gradnjo, pa tudi poplačilo obstoječih stanovanjskih posojil ter izplačilo dedičev ali zakoncev v zvezi nepremičnino.

Tovrstna namenska posojila večinoma niso gotovinska, banke pa se s pogodbo zavarujejo, da bo dolg povrnjen tudi ob izrednih dogodkih. Temu so namenjene različne oblike zavarovanja (hipoteka na nepremičnino, zavarovanje z zavarovalno premijo ali s poroki). V primeru koriščenja dela kredita v gotovini se tudi za ta del pred odobritvijo zahteva namenska dokumentacija.

Sama dela, ki se financirajo iz stanovanjskega posojila, so lahko večja, tj. takšna, ki zahtevajo gradbeno dovoljenje (novogradnje, prizidave, večje rekonstrukcije), ali pa vzdrževalna dela na stavbah, za katera gradbeno dovoljenje ni potrebno (zamenjava strehe, kurilnih naprav, izdelava fasade, zamenjava stavbnega pohištva, prenova kopalnice).

Vsak od naštetih namenov zahteva posebno dokumentacijo, ki jo bomo opisali v nadaljevanju. Banke imajo različno prakso glede dokazovanja porabe sredstev, zato morate to preveriti pri vsaki posebej.

PREBERITE ŠE: FINANCIRANJE NEPREMIČNIN: OBSEG STANOVANJSKIH POSOJIL ŠE RASTE

Dokumentacija, ki izkazuje namen posojila

Nakup nepremičnine: Za pridobitev posojila za nakup nepremičnine potrebujete prodajno pogodbo, ki je overjena pri notarju ali sklenjena v notarskem zapisu, in dokument, ki dokazuje lastništvo nepremičnine, ki je predmet nakupa. To je zemljiškoknjižni izpisek ali v primeru, da objekt še ni vpisan v zemljiški knjigi, pri notarju overjena originalna prodajna pogodba. V primeru nakupa stavbnega zemljišča za gradnjo stanovanjske hiše potrebujete tudi potrdilo pristojnega občinskega organa, da prostorski izvedbeni akt na zemljišču omogoča takšno gradnjo.

Gradnja ali rekonstrukcija: Pri gradnji ali rekonstrukciji (za oboje je potrebno gradbeno dovoljenje) mora posojilojemalec z dokumentacijo izkazati lastništvo nepremičnine bodisi z zemljiškoknjižnim izpiskom bodisi overjeno originalno prodajno pogodbo, če objekt še ni vpisan v zemljiški knjigi. Potrebni so tudi veljavno gradbeno dovoljenje z oznako pravnomočnosti ter veljavni računi oziroma predračuni prodajalca gradbenega materiala ali pogodba z izvajalcem gradbenih del.

Adaptacija – vzdrževalna dela: Pri adaptaciji so potrebni enaki dokumenti kot za gradnjo ali rekonstrukcijo – torej dokazovanje lastništva, upravičenost namembnosti (veljavni računi oz. predračuni ali pogodba z izvajalcem gradbenih del) in v primeru večjih posegov še lokacijska informacija ali veljavno gradbeno dovoljenje z oznako pravnomočnosti. Slednjega ne potrebujete, če opravljate manjše posege, ki ne vplivajo na okolje (redna in investicijska vzdrževalna dela), izjeme so le objekti, ki spadajo v kulturno dediščino. Posebna oblika lokacijske informacije se izdaja tudi za t. i. enostavne objekte.

Opremljanje stavbnega zemljišča: Do namenskega posojila ste upravičeni tudi, če želite pokriti stroške opremljanja stavbnega zemljišča, torej plačilo komunalnega prispevka. Poleg dokumenta, ki dokazuje lastništvo, potrebujete še pravnomočno odločbo občinskega organa o odmeri komunalnega prispevka.

Plačilo projektne dokumentacije za stanovanjske namene: Za plačilo projektne dokumentacije za stanovanjske namene lahko pridobite namensko posojilo na podlagi pogodbe med investitorjem in projektnim podjetjem o izdelavi projektne dokumentacije.

Odkup solastniškega oz. dednega deleža na nepremičnini: Namensko stanovanjsko posojilo se lahko odobri tudi za odkup nepremičnine od solastnika oziroma dediča nepremičnine. V tem primeru potrebujete listino, ki dokazuje pridobitev lastništva posojilojemalca na nepremičnini (na primer zemljiškoknjižni izpisek ali pravnomočno sodno odločbo ali notarsko overjen sporazum ali pogodbo med strankami in podobno).

Poplačilo že najetih stanovanjskih posojil z novim, zavarovanim s hipoteko: Mnogi posojilojemalci se zaradi spremenjenih obrestnih mer in boljših ponudb odločijo za poplačilo že najetih stanovanjskih posojil z novim, zavarovanim s hipoteko. V tem primeru potrebujete pogodbo, sklenjeno ob odobritvi posojila, ki je predmet poplačila, potrdilo o stanju dolga in rednem poravnavanju obveznosti, izdano na banki, ki je odobrila posojilo, ki je predmet poplačila, in dokument, ki dokazuje lastništvo (npr. zemljiškoknjižni izpisek oziroma originalno kupoprodajno pogodbo, overjeno pri notarju).

PREBERITE ŠE: VIŠINA KREDITA EKO SKLADA JE OMEJENA Z VIŠINO NALOŽBE

Ključne informacije za oceno in primerjavo ponudb

Pred najetjem stanovanjskega posojila si je treba vzeti čas in temeljito pregledati ponudbe različnih bank. Za primerjavo posojilnih pogojev so ključne te informacije:

• znesek posojila;
• trajanje posojila;
• vrsta obrestne mere;
• skupni znesek vračila;
• efektivna obrestna mera (EOM), ki se navede za lažjo primerjavo z drugimi ponudbami; EOM predstavlja vse stroške posojila, izražene kot letna odstotna stopnja;
• vsi stroški, ki jih je treba plačati z rednim odplačevanjem ali enkratnim plačilom;
• število, pogostost in višina obrokov;
• pogoji predčasnega odplačila in stroški, ki jih boste morali plačati, če se odločite za predčasno odplačilo posojila.

Vrsta obrestne mere: spremenljiva ali fiksna

Eno glavnih vprašanj pri najemanju posojila se nanaša na obrestno mero, za katero se odločiti, fiksno ali spremenljivo. Fiks­na pomeni stabilnost, saj je mesečna obveznost v celotnem obdobju odplačevanja dolga enaka. V primerjavi z njo spremenljiva obrestna mera prinaša večje finančno tveganje, predvsem če se z dvigom obrestne mere, sestavljene iz nespremenljivega bančnega pribitka in vrednosti šest- ali trimesečnega euribora, mesečna anuiteta poviša. Pri odločitvi za spremenljivo obrest­no mero je zato pomembno upoštevati možnosti sprememb navzgor ali navzdol.

Julija letos se je v primerjavi z letom prej skupni znesek stanovanjskih posojil pri slovenskih bankah povečal za 7,2 odstotka. K temu je najbrž pripomogel vztrajni trend padanja obrestnih mer za namenska posojila, ki se v letu 2021 še naprej zmanjšujejo.

Medtem ko so bile povprečne fiksne obrestne mere pri stanovanjskih posojilih pri nas po podatkih Banke Slovenije 2,1 odstotka, je povprečje julija padlo na 1,8 odstotka. Pri spremenljivih obrestnih merah pa je bančni pribitek, ki se prišteje euriboru, od februarja, ko je bil 1,7 odstotka, do julija padel na 1,6 odstotka.

Realno ceno posojila seveda izraža podatek o efektivni obrestni meri (EOM) v konkretnih bančnih ponudbah. Efektivna obrestna mera je namreč v odstotku izražena stopnja, ki kaže razmerje med skupnimi stroški posojila in njegovo višino. Izračuna se z upoštevanjem pogojev posojila, to je njegove višine, datuma črpanja, dobe odplačila, števila mesečnih anuitet, obrestne mere, stroškov odob­ritve in zavarovanja posojila.