Sliši se preprosto, pa ni. Izvedba takšnih ukrepov, ki za večino pomenijo predvsem velike stroške, je v stavbi s 135 stanovanji in 155 etažnimi lastniki zelo zahtevna, pot k želenemu cilju pa dolgotrajna. V Sloveniji je zelo malo večstanovanjskih stavb, v katerih se je lastnikom uspelo dogovoriti o posodobitvi dotrajanih sistemov in energijski obnovi. Razdrobljeno lastništvo je praviloma največja ovira, ki je marsikje ne morejo preskočiti ali obiti, potrebno je večinsko, v nekaterih primerih celo stoodstotno soglasje. Praksa kaže, da je to mogoče le tam, kjer je vsaj eden od etažnih lastnikov pripravljen zagnati težko kolo in ga z voljo, strokovnostjo, prepričevanjem in žrtvovanjem veliko časa prignati do konca. Stolpnica na Topniški ni nobena izjema, nasprotno, potrjuje pravilo.

Ogrevanje plačujejo pravično

Leta 2004 se je v stavbo vselil nov lastnik stanovanja v 18. nadstropju. Marko Juršič je prej živel v hiši in je bil vajen skrbeti zanjo, zato se s stanjem, v kakršnem je bila stolpnica, nikakor ni hotel sprijazniti. Fasada je dobesedno cvetela. Pravi, da je bila stavba podobna cvetači ali gobavcu, okolica je bila neurejena, skozi glavna vrata je lahko vstopil vsak, stroški ogrevanja so bili visoki in za povrhu nepravično razdeljeni, saj jih niso plačevali po dejanski porabi. Tudi stroški za vodo so bili nerazumni, nadzora nad tem pa nikakršnega. Če je hotel kaj ukreniti in hišo, kakor pravi, spraviti v red, je moral sprejeti mesto predsednika nadzornega odbora stanovalcev, a je postavil nekaj pogojev. Upravnik stavbe bo moral sodelovati bolj in več, kot je do takrat, etažni lastniki pa bodo morali skupaj z njim sprejeti nekatere ne preveč privlačne odločitve. Urejanja zadev so se najprej lotili z vzpostavitvijo etažne lastnine, v naslednjem koraku pa so vgradili delilnike toplote.

Tako so že štiri leta pred uveljavitvijo zakona, ki zahteva namestitev delilnikov na radiatorje, začeli razmišljati o tem ukrepu. Dve leti je vzelo razmišljanje, prepričevanje in usklajevanje, preden so jih pred kurilno sezono 2008/2009 v resnici namestili. Velik del lastnikov stanovanj se je takrat tudi odločil, da na radiatorje namestijo še termostatske ventile. Hidravlično uravnoteženje ogrevalnega sistema po besedah Marka Juršiča ni bilo potrebno, ker jim je dobavitelj delilnikov in termostatskih ventilov z vgradnjo ventilov na sistemu zagotovil, da topla voda po ogrevalnem krogu teče z zadostnim tlakom in enakomerno tudi v najvišjih nadstropjih. Na ta račun so nekaj prihranili, saj je strošek hidravličnega uravnoteženja precej visok.

Že po prvi ogrevalni sezoni se je ukrep poznal, pravi Marko Juršič. Raba energije za ogrevanje se je zmanjšala za devet odstotkov, po štirih sezonah pa ugotavljajo kar 24-odstotno znižanje rabe energije. Za primer pove, da je bil lani strošek za ogrevanje v približno 100 kvadratnih metrov velikem stanovanju v vsej sezoni nekaj manj kot 300 evrov. Zdaj, ko imajo novo fasado, pričakuje še nižji račun za daljinsko toploto, s katero se stavba ogreva.

Unovčili odvečne skupne prostore

O obnovi fasade je Marko Juršič s štirimi člani nadzornega sveta začel razmišljati pred dvema letoma. Ne le zaradi še manjše rabe energije, ki jo zagotovi toplotna izolacija, temveč predvsem zaradi zunanje podobe stolpnice, ki nikomur od lastnikov ni bila v ponos. Izvedba fasade je v primerjavi z vgradnjo delilnikov bistveno večji zalogaj, zato se je naš sogovornik zavedal, da morajo projekt speljati tako, da bo ob zagotovljeni kakovosti čim cenejši, oziroma po njegovih besedah, čim manj boleč za stanovalce. Sredstva, ki so se do takrat nabrala v rezervnem skladu, še zdaleč niso zadostovala za tak poseg. Poiskali so notranje rezerve, pravi. Kaj to pomeni? Pregledali so, kateri skupni deli hiše so neizkoriščeni oziroma celo odveč. V pritličju stavbe so imeli nekaj več kot 30 kvadratnih metrov velik prostor, ki so ga oddajali za zelo maj­hno najemnino. Odločili so se ga prodati. V vsakem nadstropju, vse do 18., je bil približ­no dva kvadratna metra velik prostor, ki so ga davno tega vsi uporabljali kot dostop do vertikalnega jaška za odlaganje smeti. Ti jaški so že dolga leta zaprti, zavarjeni, prostore pa so stanovalci za majhno najemnino uporabljali kot shrambe, pojasni Marko Juršič. Tudi te prostore so se odločili prodati najboljšemu ponudniku v posameznem nadstropju. Zanimanja je bilo toliko, da so morali v nekaj nadstropjih organizirati celo dražbo, zadovoljno pove sogovornik. A tudi to ni bilo dovolj. Marko Juršič je razmišljal, kaj lahko naredijo z 200 kvadratnih met­rov veliko teraso na vrhu stolpnice. Nekaj lastnikov jo je uporabljalo za sušenje perila, nekaj se jih je na terasi sončilo. Sogovornik se je domislil, da bi na terasi, če jo prodajo, morda lahko zgradili dve stanovanji. Čeprav je bila ideja na prvi pogled nora, jim je uspelo. Veliko je bilo prepričevanja, saj je bilo treba zbrati stoodstotno soglasje lastnikov, pridobiti pa je bilo treba tudi gradbeno dovoljenje. Odprodali so torej, kar so lahko, zato je bila finančna konstrukcija za lastnike bistveno bolj prijazna, kakor se je sprva zdelo. Ker pa sredstev še vedno ni bilo dovolj, so sklenili še, da povečajo vplačila v rezervni sklad. Namesto dotedanjih 0,25 evra na kvadratni meter stanovanja na mesec, so začeli vplačevati en evro. Marko Juršič prizna, da je bilo kar precej negodovanja, vendar so se na koncu raje strinjali s tem, kakor da bi moral vsak lastnik prispevati od tri do pet tisoč evrov v enkratnem znesku. Finančno konstrukcijo so zaključili še s sredstvi Eko sklada – prav zdaj pričakujejo, da bodo z 52.000 evri iz tega naslova poravnali zadnji del obveznosti do izvajalca – in zelo dobrimi pogajalskimi sposobnostmi, s katerimi so precej znižali začetno ceno, ki jo je za izvedbo fasade postavil izvajalec, pove Marko Juršič.

Stolpnico z novo podobo prezračujejo sami

Projekt za energijsko sanacijo jim je pripravil strokovnjak za učinkovito rabo energije Bojko Jerman, arhitekturni del, ki vključuje zunanji videz objekta in idejni načrt za grad­njo dveh stanovanj na terasi, pa so naredili v arhitekturnem podjetju Kragelj arhitekti. V okviru energijskega projekta so naredili tudi pregled s termovizijsko kamero in ugotovili, kateri deli zunanjega ovoja so najbolj šibki. Sprejeli so predlog o debelini toplotne izolacije, da so izpolnili pogoje Eko sklada za nepovratne spodbude. Zadostovalo je 12 centimetrov kamene volne, ki so jo lepili in sidrali na obstoječo 30-centimetrsko konstrukcijo iz armiranega betona, že v času gradnje stavbe obloženo s 15 centimetri penjenega betona. Zaključni fasadni sloj je silikatno-silikonski in samočistilni. Za kameno volno so se odločili, ker se je v času od nastanka projekta do izvedbe spremenil zakon o požarni varnosti, ki na tako visokih stavbah ne dovoljuje več vgrad­nje ekspandiranega polistirena, kar je bila njihova prvotna izbira. Nadzor nad izvedbo del je opravil Tomaž Škerlep z Gradbenega inštituta ZRMK. Šlo je za zelo kompleksne posege, zato so želeli, da je za strokovni nadzor odgovoren nekdo, ki ima dovolj znanja in referenc, da bo nalogi kos, pojasni njihov izbor Marko Juršič.

V energijskem projektu je bila predvidena vgradnja higrosenzibilnih prezračevalnih naprav, ki bi jih vgradili v okvirje oken in s katerimi bi zagotovili zadostno prezračevanje prostorov po vgradnji toplotne izolacije. Vendar lastniki tega nikakor niso želeli sprejeti. Sprejeli pa so odgovornost, da bo vsak svoje stanovanje zadostno zračil, še pove sogovornik.

Iz idejnega projekta za obnovo fasade in gradnjo dveh stanovanj so prišli do pogojev za pridobitev gradbenega dovoljenja, pri čemer so imeli precej sreče, saj kmalu po njegovi izdaji spremembe zakona o gradnji niso več dovoljevale stoodstotne pozidanosti teras. Gradnja obeh stanovanj je morala potekati sočasno z izvedbo fasade, a jim je uspelo uskladiti tudi to, pove sogovornik. Delo je steklo lani poleti in v 90 odstotkih je bilo končano do zime. Poleg fasade so obnovili in pobarvali vse betonske balkonske ograje in vgradili nove okenske police, tako da ima stavba zdaj enoten videz. Uredili so strelovode in odvod kondenzne vode, ki nastaja pri delovanju klimatskih naprav, zaščito pred iztrebki golobov, prostor za odlaganje smeti na dvorišču, klančine pred glavnim vhodom, ki so ga že pred leti opremili z elektronskim dostopom, ter ograje okoli ploščadi pred vhodom.

Čeprav so že zdaj izvedeni ukrepi precej velikopotezni in zahtevni, posodabljanje in obnova stolpnice na Topniški še nista končana. Načrtujejo še posodobitev toplotne postaje, dokončno vgradnjo vodomerov za porabo hladne in tople vode za vsa stanovanja, novo kolesarnico in celo ureditev parkirne hiše.