V nadaljevanju predstavljamo novosti po sklopih, ki zanimajo graditelje stanovanjskih hiš, pri čemer smo za izhodišče vzeli tudi konkretna vprašanja bralcev, ki smo jih prejeli v uredništvo.

Kdaj lahko gradimo brez gradbenega dovoljenja, kdaj ga potrebujemo in koliko časa je veljavno?

Za gradnjo enostavnega objekta, vzdrževanje objektov, začasne objekte in dela v javno korist ne potrebujemo gradbenega dovoljenja (GD). Enostavni objekt je npr. nadstrešnica ob hiši, velika do 20 kvadratnih metrov, visoka do štiri metre, z nosilnim razponom do štiri metre. Za novogradnjo, rekonstrukcijo in spremembo namembnosti pa je GD obvezno. Če razmišljamo o prizidavi ali nadzidavi, spada to med novogradnje, torej je GD potrebno. Potrebno je tudi za gradnjo nezahtevnega objekta, vendar potrebujemo minimalno dokumentacijo za gradnjo in nam ni treba prijaviti začetka gradnje. Nezahtevni objekt je npr. nadstrešnica do velikosti 50 m2, višine do 6 metrov in nosilnega razpona do 5 metrov. Razvrstitev vzdrževalnih del ali zahtevnosti objekta (enostaven, nezahteven, manj zahteven ali zahteven objekt) je opredeljena v uredbi o razvrščanju objektov: https://www.uradni-list.si/glasilo-uradni-list-rs/vsebina/2018-01-1900. Veljavnost GP je poenotena za vse vrste objektov: če v petih letih od pravnomočnosti investitor ne prijavi začetka del in začne graditi, GD preneha veljati.

Kako nova gradbena zakonodaja vpliva na potek gradnje novih stanovanjskih hiš, če so bila dovoljenja zanje izdana že pred 1. junijem 2018?

Če je investitor pridobil pravnomočno gradbeno dovoljenje (GD) pred 1. junijem 2018, se zanj postopek gradnje ne spreminja. Dolžan graditi skladno z GD, med gradnjo zagotoviti nadzornika in imeti za vsako fazo del, ki se izvaja, projekt za izvedbo. Če so se dela že začela, začetka gradnje ni dolžan posebej prijavljati. Če pa je imel gradbeno dovoljenje prej, gradnja pa se pred 1. junijem letos ni začela, mora prijaviti začetek gradnje vsaj osem dni prej. Vloga se izpolni na enotnem obrazcu, ki je dostopen na spletni strani upravnih enot, priložita se zapisnik o zakoličenju in projektna dokumentacija za izvedbo (PZI). Projekt za izvedbo, ki ga je prej investitor zagotovil najpozneje med samo gradnjo, mora zdaj v elektronski obliki priložiti ob prijavi pred začetkom gradnje. S prijavo začetka gradnje upravni organ za gradbene zadeve seznani mnenjedajalce, gradbenega inšpektorja in druge pristojne inšpektorje. Če investitor gradnje še ne namerava izvesti v celoti, lahko na upravni enoti prijavi posamezna pripravljalna (npr. zemeljska in druga) dela na gradbišču, pri čemer prijava vsebuje samo podatke in dokazila, ki se nanašajo na ta dela.

Kako za novograditelje poteka pridobivanje gradbenega dovoljenja GP? Se je za pridobivanje vseh potrebnih soglasij, mnenj kaj bistvenega spremenilo z vidika potrebnega časa in financ?

Postopek pridobivanja GP se ni bistveno spremenil. Še vedno se na idejno zasnovo pridobijo pogoji za gradnjo ali projektni pogoji, novo je, da so prejšnja soglasja zamenjala mnenja. Novost je tudi, da mora za umestitev stavbe investitor od občine pridobiti pozitivno mnenje, da je poseg skladen z veljavnim prostorskim aktom. Časovni okviri postopka so podobni kot prej. Finančni zalogaj za investitorje je morda v fazi do pridobitve gradbenega dovoljenja manjši, vendar na račun manjšega obsega projektne dokumentacije. Vlogi za GD se priloži dokumentacija za gradnjo (DGD), ki vsebuje idejno zasnovo arhitekture z lokacijskimi podatki ter pozitivna mnenja (obvezna so ponavadi od upravljavca vodovoda, kanalizacije, elektro oskrbe, dostopa; če gradimo na varstvenih območjih, potrebujemo še dodatna mnenja). Drugi načrti se v fazi DGD ne prilagajo, so pa potrebni v fazi projekta z izvedbo (PZI), ki ga investitor v elektronski obliki priloži vlogi pred začetkom del. Finančni vložek za investitorje stanovanjskih hiš se ni zmanjšal, je pa drugače razporejen po fazah. Projekt za izvedbo, ki je bil sicer obvezen tudi po prejšnjem zakonu, vendar se mu je marsikateri investitor poskušal izogniti, bo po novem treba naročiti v celoti pred začetkom gradnje.

Kaj pomeni skrajšani postopek za pridobitev gradbenega dovoljenja (GD)? Ali pride v poštev tudi za novograditelje družinskih hiš ali rekonstrukcije?

Skrajšani postopek za pridobitev GD ni novost, obstajal je že prej. Lahko se uporabi tudi pri gradnji stanovanjske hiše. V takem primeru investitor vlogi za GD, dokumentaciji za gradnjo (DGD) ter pozitivnim mnenjem priloži pisna soglasja sosedov mejašev, da se strinjajo z gradnjo. V primeru skrajšanega postopka upravni organ praviloma ne razpiše ustne obravnave, zato je postopek krajši za približno mesec in pol.

!!galerija!!

Kdo so udeleženci pri gradnji po zakonu, kakšne so njihove obveznosti in odgovornosti?

Udeleženci pri gradnji so investitor, projektant, nadzornik in izvajalec. Razen investitorja, ki je lahko tudi fizična oseba, delujejo projektant, nadzornik in izvajalec kot gospodarski subjekti.

Investitor, ki se odloči za gradnjo (tudi stanovanjske hiše), ima po gradbenem zakonu točno določene obveznosti. Poskrbeti mora za vsa potrebna dovoljenja, dokumentacijo, zagotoviti zakoličenje objekta in nadzor med gradnjo, prijaviti začetek gradnje, po končani gradnji zagotoviti evidentiranje objekta. Če sam ni usposobljen in pooblaščen za ta dela, zagotovi pristojne strokovne osebe: za izdelavo projektne dokumentacije projektanta, za nadzor v fazi gradnje tudi nadzornika in seveda izvajalca, ki gradnjo izvaja. Če ima več pogodbenikov, pri projektiranju, nadzoru ali izvedbi, mora vedno določiti vodilnega pogodbenika.

Projektant je dolžan zagotoviti izdelavo projektne dokumentacije tako, da je skladna z zahtevami prostorskega izvedbenega akta, gradbenih in drugih predpisov, da omogoča kakovostno izvedbo objekta in racionalnost rešitev v času gradnje in vzdrževanja objekta. Za vodenje izdelave projektne dokumentacije določi vodjo projekta, iz stroke, ki glede na namen gradnje prevladuje. Ta zanj opravlja poklicne naloge skladno z zakonom o arhitekturni in inženirski dejavnosti. Običajno to pomeni, da je redno zaposlen pri njem.

Nadzornik in projektant sta lahko tudi isti poslovni subjekt. Nadzornik mora nadzor izvajati tako, da se zagotovijo izpolnjevanje zahtev iz tega zakona, preventivno delovanje in pravočasno preprečevanje napak. Tudi on za vodenje nadzora določi vodjo nadzora iz vrst pooblaščenih arhitektov in inženirjev, in sicer iz stroke, ki glede na namen gradnje prevladuje. Tako projektant kot nadzornik imata pogoje za opravljanje dejavnosti, tako za gospodarski subjekt kot pooblaščene osebe, določene v zakonu o arhitekturni in inženirski dejavnosti.

Pogoji za izvajalca po gradbenem zakonu so bistveno bolj strogi kot doslej. Tako mora zagotoviti strokovnega vodjo del, ki je dejansko navzoč pri gradnji na gradbišču. Ena od bistvenih nalog izvajalca je, da izvaja dela skladno z gradbenim dovoljenjem in projektno dokumentacijo. Vsi udeleženci, razen investitorja, morajo imeti za opravljanje dejavnosti zavarovano svojo poklicno odgovornost za škodo, ki jo lahko povzročijo. Pomembno je, da morajo vsi udeleženci za izvedbo storitev imeti med seboj podpisane pisne dogovore oz. pogodbe. Samo ustni dogovor in stisk roke nista več dovolj.

Ali še lahko poteka gradnja v lastni režiji, pod kakšnimi formalnimi pogoji lahko graditelj to naredi, kaj mora zagotoviti?

Gradbeni zakon omogoča gradnjo v lastni režiji brez omejitev za vse investitorje in ni omejen na individualne graditelje hiš in društva, kot je določal prejšnji zakon o graditvi objektov.

Investitor bo tudi pri gradnji v lastni režiji moral zagotoviti najmanj takšno kakovost izvedbe, kot je predpisana z zakonom. Graditi bo moral na podlagi pravnomočnega GD in v skladu z dokumentacijo za izvedbo gradnje, pogodbo ter predpisi in pravili stroke. Voditi bo moral gradbeni dnevnik, prevzeti zakoličbo na terenu, pravočasno obveščati nadzornika pred vsako pomembno fazo izvajanja gradnje, zagotavljati varnost in zdravje delavcev, varnost ljudi in predmetov pri izvajanju gradnje ter preprečevati čezmerne obremenitve okolja. Gradnja v lastni režiji pomeni, da investitor izvaja gradnjo res sam in da ta ne bo v nasprotju s predpisi, ki urejajo preprečevanje dela in zaposlovanja na črno, ter da se investitor na ta način ne izogiba plačilu davkov.

Kakšne so novosti pri plačilu komunalnega prispevka?

Pred pridobitvijo gradbenega dovoljenja je treba na pristojni občini še vedno pridobiti odločbo o komunalnem prispevku in poravnati odmerjeni znesek. Nova uredba o vsebini programa opremljanja ter podlagah, izračunu in odmeri komunalnega prispevka je v pripravi in na podlagi te uredbe bodo občine sprejemale odloke o odmeri komunalnega prispevka po novem. Do takrat se komunalni prispevek za stavbe obračunava še po starem, torej glede na velikost gradbene parcele in neto površino objekta.

Kateri akterji morajo biti poleg investitorja udeleženi pri rekonstrukciji, kakšna je njihova vloga in odgovornosti?

Rekonstrukcija je po novem zakonu širok pojem, saj se objekt lahko nadomesti tako rekoč v celoti, pogoj je, da ostanejo isti najmanj kletni zidovi ali temelji starega objekta. Pridobiti je treba pravnomočno GD. Vlogi za pridobitev pa je treba priložiti tudi tisti del projektne dokumentacije, ki se nanaša na rekonstrukcijo in ga izdela projektant ustrezne stroke. Dela je treba pred začetkom prav tako prijaviti in za njihovo izvedbo zagotoviti strokovni nadzor.

Za katera najpogostejša obnovitvena dela (v družinski hiši in etažnem stanovanju) potrebujemo gradbeno dovoljenje?

Če gre pri obnovitvenih delih v stanovanjski hiši ali etažnem stanovanju (ali kateremkoli drugem objektu) za poseganje v nosilno konstrukcijo, pomeni to rekonstrukcijo, za katero potrebujemo gradbeno dovoljenje. Če gre za manjša dela na konstrukcijskih elementih, kot so npr. vzdrževanje ali zamenjava posameznih nosilnih konstrukcijskih elementov z novimi enakimi ali manjši inštalacijski preboji konstrukcijskih elementov, in če ti posegi ne zmanjšujejo nosilnosti, se lahko štejejo za vzdrževalna dela na objektu. V takem primeru gradbenega dovoljenja ne potrebujemo. Nabor vseh vzdrževalnih del, za katera ne potrebujemo gradbenega dovoljenja, je razviden iz priloge 2 v uredbi o razvrščanju objektov, ki velja od 1. junija 2018 (https://www.uradni-list.si/glasilo-uradni-list-rs/vsebina/2018-01-1900).

Kako je po novem s pridobitvijo uporabnega dovoljenja za stanovanjsko hišo? Ali ga je treba pridobiti tudi za hišo, ki je bila pred 1. junijem 2018 že v gradnji? Takšen je denimo tudi primer bralca Delaindom, ki sprašuje: »Hišo sem do tretje gradbene faze zgradil leta 2015 na podlagi pravnomočnega GD iz leta 2014. Od takrat zaključna dela izvajam v lastni režiji, kar traja dlje časa. V GD piše, da za objekt ne potrebujem uporabnega dovoljenja, razen če to izrecno zahtevam. Zanima me, kako je z obvezno pridobitvijo uporabnega dovoljenja ob dokončanju stavbe v mojem primeru.«

Uporabno dovoljenje je poslej obvezno v vseh primerih, ko je za poseg predpisano GD. Investitorji bodo morali za npr. enostanovanjske stavbe, pri katerih je bila gradnja začeta pred 1. junijem 2018, za začetek uporabe pridobiti uporabno dovoljenje. To velja tudi za konkreten primer bralca. Ob dokončanju gradnje bo pri pristojnem upravnem organu vložil zahtevek za izdajo uporabnega dovoljenja. Vlogi bo priložil izjave projektanta, nadzornika in izvajalca, da so dela dokončana, skladna z izdanim GD in da so izpolnjene predpisane bistvene zahteve, dokumentacijo za pridobitev uporabnega dovoljenja z označenimi odstopanji od dokumentacije za pridobitev GD ter dokazilo o zanesljivosti objekta. Torej, tudi če določena dela izvaja sam v svoji režiji, bo moral poskrbeti za vso z zakonom predpisano dokumentacijo. Upravni organ lahko izda uporabno dovoljenje za stanovanjsko hišo ali drug manj zahteven objekt tudi brez tehničnega pregleda, in sicer v 15 dneh od dneva popolne vloge zahtevka za uporabno dovoljenje. Bralec bo lahko šele na podlagi pridobljenega uporabnega dovoljenja pridobil hišno številko.

Kako je s pridobitvijo hišne številke, če objekt še nima fasade?

Fasada je lahko toplotnoizolacijska ali samo omet ali druga površinska obdelava. Če pri objektu fasada predstavlja toplotnoizolacijsko zaščito, saj tako izpolnjuje eno od bistvenih zahtev, varčevanje z energijo in ohranjanje toplote, potem jo je obvezno treba izvesti pred pridobitvijo uporabnega dovoljenja in pridobitvijo hišne številke. Za obstoječe hiše, ki morda nimajo toplotne izolacije ali je ta manjša, veljajo predpisi, ki so veljali v času gradnje. Za spomeniško zaščitene stavbe se upoštevanje zahteve glede toplotne izolativnosti podredi kulturnovarstvenim pogojem.

Dejstvo pa je, da mora investitor za vsako stavbo, tudi enostanovanjsko hišo, ob dokončanju izkazati izpolnjevanje vseh bistvenih zahtev, kar pa ni samo izvedba končne fasade. Med bistvene zahteve sodijo mehanska odpornost in stabilnost, varnost pred požarom, higienska in zdravstvena zaščita ter zaščita okolja, varnost pri uporabi, zaščita pred hrupom, varčevanje z energijo in ohranjanje toplote, univerzalna graditev in raba objektov, trajnostna raba naravnih virov.

Legalizacije
O možnostih legalizacije neproblematičnih nedovoljenih gradenj bomo pisali v eni od novembrskih številk.

Lahko pridobimo uporabno dovoljenje tudi za starejše stavbe?

Za stavbe, ki so bile v uporabi že pred 31. 12. 1967 in se namembnost ni bistveno spremenila, lahko investitor pri upravnem organu zaprosi za potrdilo, da ima stavba uporabno dovoljenje po zakonu. Enako lahko zaprosimo za potrdilo o uporabnem dovoljenju za enostanovanjsko stavbo, stanovanje ali poslovni prostor v etažni lastnini, ki imajo gradbeno dovoljenje in so bili zgrajeni in v uporabi pred 1. 1. 2007 ter vpisani v kataster. Uporabno dovoljenje je mogoče dobiti tudi za objekte, ki so bili zgrajeni pred 9. 11. 1996 na podlagi priglasitve del in se namembnost od takrat ni spremenila. Uporabno dovoljenje je v teh primerih mogoče pridobiti zelo preprosto.

Kdaj in zakaj sploh potrebujemo uporabno dovoljenje za stanovanjsko hišo?

Vedno pogosteje nas lahko nekdo povpraša o uporabnem dovoljenju za našo stavbo. Morda želimo stavbo prodati, pri čemer kupca na to opozori banka, pri kateri bo najemal kredit za kupnino. Ali pa na stavbi želimo izvesti neki poseg in brez dokaza, da je legalno zgrajena, tega ne bomo mogli storiti. V takem primeru nas bo na to najkasneje opozoril upravni organ. Uporabno dovoljenje je osebna izkaznica vsake stavbe, ki izkazuje, da je njena uporaba varna.