V širšem pomenu besede pa gre za načrtovanje, odločanje ter sklepanje in izvrševanje poslov v zvezi z izvedbo konkretnih del,« pojasnjuje izvršni direktor za prodajo v podjetju Metalka Stanovanjske storitve Petar Bulat. Upravnik mora po njegovih besedah spremljati in ocenjevati stanje skupnih delov stavbe, kot so gradbeni elementi, inštalacije, naprave in oprema, ter ukreniti vse potrebno, da so etažni lastniki seznanjeni s potrebnimi posegi.

Upravnik za objekt, 
kot zdravnik za človeka

Direktor podjetja Dom Koper Ivan Vinčec pravi, da je upravnik za objekt to, kar je za človeka osebni zdravnik. »Upravnik je dolžan izdelati kratkoročni in dolgoročni načrt vzdrževanja objekta, in sicer tako, da bo objekt ves čas uporabe varen in skladen z vsemi veljavnimi standardi in predpisi. Ob tem etažnim lastnikom predlaga finančno konstrukcijo z višino vplačil v rezervni sklad objekta. Etažni lastniki se suvereno odločajo, koliko sredstev bodo namenili za »zdravje« svojega objekta. Od rednega in investicijskega vzdrževanja je odvisno, ali bo objekt uspel dočakati visoko starost,« pravi Vinčec.

Podlaga za pripravo dolgoročnega načrta vzdrževanja večstanovanjske stavbe so poznavanje objekta, pregled stanja in dosedanjega vzdrževanja, navaja vodja upravnikov v stanovanjski zadrugi Atrij Brane Teršek. Pri pripravi načrta vzdrževanja upravnik upošteva pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj ter veljavno zakonodajo o energetski učinkovitosti. V večstanovanjskih stavbah, kjer so aktivni člani nadzornih odborov lastnikov, mora vsebino vzdrževalnega načrta predhodno uskladiti tudi z njimi. »Tako pripravljen načrt vzdrževanja upravnik posreduje v obravnavo lastnikom, ki odločitev sprejmejo na zboru. Hkrati obravnavajo tudi finančno konstrukcijo predvidenih vzdrževalnih del, pri čemer lahko za kritje stroškov vzdrževanja določijo tudi drugačne zneske vplačevanja v rezervni sklad,« razloži Teršek.

Težavno usklajevanje 
z lastniki stanovanj

Po Bulatovih besedah so med najbolj zapletenimi vzdrževalnimi deli izvedbena dela, ki terjajo načrtovanje in usklajevanje z lastniki. Gre za dela na gradbenih elementih, kot so streha, fasada, dimniki, prezračevalne tuljave in jaški, ter dela na skupnih inštalacijah, napravah in opremi, to so električna, vodovodna, plinovodna in toplovodna napeljava, kanalizacija, dvigala, naprave za ogrevanje, strelovodi...

Usklajevanje z lastniki stanovanj je ena največjih težav pri delu upravnikov. Ti za vse, kar presega redna vzdrževalna dela manjše vrednosti, potrebujejo soglasje lastnikov. »Težave, ob katere trčimo upravniki, so pasivnost, nezainteresiranost in neodzivnost etažnih lastnikov,« pravi Bulat in dodaja, da so upravniki nemočni, ko lastniki kljub jasni potrebi po izvedbi nekega vzdrževalnega posega ne dajo soglasja.

Več o težavah pri vzdrževanju večstanovanjskih hiš si lahko preberete v ponedeljkovi tiskani izdaji Dela ali na www.delo.si!