Darilna pogodba za nepremičnino

Z darilno pogodbo prenese darovalec neodplačno, brez plačila, na obdarjenca lastninsko pravico na določeni nepremičnini, obdarjenec pa darilo sprejme. Darilne pogodbe so najpogostejše med sorodniki.

Vendar obstaja nekaj omejitev pri sklepanju darilne pogodbe. Če starši podarijo denimo le enemu izmed dveh otrok vse svoje nepremičnine, bo drugi otrok ob njihovi smrti lahko zahteval nujni delež, ki znaša polovico zakonitega nujnega deleža. Darila se praviloma vštevajo v dedni delež, zato notar stranke ob sklepanju takšnega pravnega posla seznani z mogočimi pravnimi posledicami.

Omejitve določa tudi zakon o kmetijskih zemljiščih. Lastnik lahko kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo podari le ožjim družinskim članom (zakoncem, otrokom, staršem, bratom, sestram, vnukom in podobno). Ta omejitev velja od junija 2011, pred tem so se lahko sklepale darilne pogodbe tudi zunaj sorodstva. Stranke so na ta način pogosto izigrale zakon in z darilno pogodbo prikrile kupoprodajno pogodbo. Za ceno plačila višjega davka na darilo so se izognile javni objavi ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča oziroma tveganju, da se na javno objavo prijavi kdo od prednostnih upravičencev.

Lastnik torej kmetijskega zemljišča, kmetije ali gozda ne sme podariti nesorodnikom. Če pa želi nekdo nesorodniku podariti stavbno zemljišče, to lahko stori, vendar le, če občina na tej nepremičnini ne uveljavlja predkup­ne pravice. Darilna pogodba se sklene na podoben način kot kupoprodajna. Nujno je potrdilo o namenski rabi za vse parcele, ki so predmet pravnega posla. Če je predmet darila stanovanje, vpisano kot etažna lastnina, to potrdilo ni potrebno.

Če je nepremičnina kmetijsko zemljišče, kmetija ali gozd, mora obdarjenec vložiti na upravni enoti na območju, kjer nepremičnina leži, vlogo za izdajo potrdila, da odobritev pravnega posla v tem postopku ni potrebna.

Darilna pogodba se v roku 15 dni po sklenit­vi predloži v davčni postopek za odmero davka na darilo. Sorodniki prvega dednega reda (zakonci, zunajzakonski partnerji, otroci, vnuki) so oproščeni davka na darila, za druge pa velja davčna lestvica, odvisna od sorodstvenega razmerja in vrednosti nepremičnine.

V drugi dedni red spadajo starši, bratje, sestre in njihovi potomci, davčna stopnja znaša pet odstotkov, v tretjem dednem redu (dedki in babice) je začetna stopnja davka osem odstotkov, za vse druge osebe pa 12 odstotkov. Davek na darila je torej precej višji od davka pri sklenitvi kupoprodajne pogodbe, kjer je enotna davčna stopnja dva odstotka od vred­nosti nepremičnine.

Zaradi davčnih obveznosti so pogosto neprijetno presenečeni bratje in sestre, ki so podedovali neko nepremičnino po starših. Pozneje bi jo radi razdružili tako, da eden od njih postane lastnik celotne nepremičnine, druge solastnike pa izplača ali mu svoje ded­ne deleže podarijo. V takšnem primeru se ne da izogniti plačilu davka, bodisi davka na promet nepremičnin, če se solastninski delež proda (2 %), ali davek na darila, če se podari (najmanj 5 %). Izjemoma je davka na darila oproščen obdarjenec, ki ima status kmeta in podeduje kmetijska zemljišča.

Notarji dobro poznajo davčno zakonodajo in vam bodo znali svetovati, kakšno višino davka lahko pričakujete in kakšna vrsta pogodbe je z davčnega vidika za vas ugodnejša.

Če je darovalec lastnik nepremičnine manj kot 20 let (oziroma od dne 1. januarja 2003), mora pri sklenitvi darilne pogodbe oddati napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala. Če je obdarovanec zakonec ali otrok, lahko darovalec zaprosi pri davčnem organu za odlog ugotavljanja davčne obveznosti pri podaritvi kapitala. Odlog pa ne velja, če darovalec podari nepremičnino vnuku, zetu ali snahi. Čeprav so ti sicer oproščeni plačila davka na darila, pa so zavezanci za plačilo davka od dobička iz kapitala.

Po končanem davčnem postopku overi darovalec nepremičnine svoj podpis pri notarju, razen če so stranke sklepale notarski zapis, potem dodatna overitev ni potrebna.

Notarski zapis izročilne pogodbe

Pogodba o izročitvi in razdelitvi premoženja, imenovana tudi izročilna pogodba, je pravni posel, ki se sklepa izključno pri notarju. Tudi odvetniki so strokovno usposobljeni in vešči sestavljati takšne pogodbe, vendar se notarski zapis lahko sklene le pri notarju. Stranke bodo imele dvojni strošek, če jim pogodbo sestavi odvetnik, notarski zapis pa potrdi notar. Stroški sestave izročilne pogodbe so nekoliko višji od stroškov kupoprodajne ali darilne pogodbe, saj gre za obširnejši pravni posel, v katerem sodelujejo vsi družinski člani.

Z izročilno pogodbo izročitelj izroči in razdeli še v času svojega življenja svoje premoženje svojim potomcem. Pogodbene stranke so torej eden ali oba starša ter njihovi otroci, med katerimi izročevalec določi tistega, ki mu izroča premoženje. Pri izročilni pogodbi ne more biti izročevalec en zakonec, prevzemnik pa drug zakonec, je pa zakonec pogodbena stranka pri sklepanju izročilne pogodbe, čeprav ni lastnik nobenega nepremičnega premoženja, saj se s pogodbo ureja tudi njegov status. Pri sklepanju izročilne pogodbe morajo sodelovati vsi družinski člani, kajti njen smisel in namen je, da izročitelj še pred smrtjo razdeli svoje premoženje in zato po njegovi smrti praviloma ni zapuščinskega postopka. Pogodba je veljavna le, če se z njo strinjajo vsi izročiteljevi potomci, ki bi sicer po njegovi smrti dedovali po njem. Če kateri potomec ne sodeluje pri sklenitvi pogodbe, lahko da svojo privolitev k njej tudi pozneje, če pa se kateri ne strinja z izročitvijo in razdelitvijo, se štejejo tisti deli premoženja, ki so bili izročeni drugim potomcem, za darila in lahko dedič, ki se ni strinjal s pogodbo, zahteva ob smrti izročevalca nujni delež. Potomec, ki je sodeloval pri sklepanju izročilne pogodbe in se je z vsebino strinjal, ne more pozneje zahtevati nujnega deleža od izročenega premoženja.

Izročilna pogodba se lahko sklepa tudi med starši in vnuki, vendar morajo pri postopku sodelovati vsi izročevalčevi otroci. Predmet izročilne pogodbe je samo premoženje, ki ga ima izročevalec v času sklepanja pogodbe, ne pa tudi tisto, ki ga bo morebiti šele pridobil.

Prevzemnik postane lastnik celotnega izročenega premoženja z dnem sklenitve izročilne pogodbe, torej takoj. Izročevalec si v zameno za izročeno premoženje izgovori določene pravice do svoje smrti, denimo pravico preživljanja, rento v naravi ali denarju, pravico dosmrtnega brezplačnega bivanja v dosedanjih prostorih. Nekateri izročevalci izrecno zahtevajo, da se v pogodbo zapiše, da imajo pravico do določene količine vina, medu, olja, krompirja, do enega prašiča na leto, pravico pobirati pridelke z vrta in iz sadovnjaka …, pravico do prostega sprejemanja obiskov in nemotene hoje po vsem posestvu, nekateri želijo še pomagati pri gospodarjenju, dokler bodo pri močeh. V pogodbo se navadno tudi zapiše, da so prevzemniki dolžni izročevalcu zagotoviti ustrezno nego in pomoč ob morebitni bolezni in starostni onemoglosti, jih peljati k zdravniku in poskrbeti za domsko oskrbo, če domača nega ne bi bila mogoča, doplačevati za stroške doma upokojencev, če osebni prejemki izročevalca ne bi zadoščali za plačilo, ter po smrti izročevalca poskrbeti za pogreb, primeren krajevnim običajem in morebitnim željam pokojnika.

Izročilna pogodba lahko vsebuje tudi določilo, da prevzemnik do smrti izročevalca izročenih nepremičnin ne sme prodati ali jih kako drugače odsvojiti ali pa jih ne sme zastaviti (hipotekarni kredit). Takšna prepoved izročevalca ne varuje, če se prevzemnik zadolži in si nakoplje velike dolgove ter se zoper njega vodijo izvršilni postopki za izterjavo dolgov. Prevzemnikove nepremičnine so v tem primeru lahko predmet sodne ali davčne izvršbe in jih sodišče ali davčni organ lahko proda na javni dražbi kljub dogovorjeni prepovedi odtujitve in obremenitve. Še vedno pa izročevalca varuje vknjižena dosmrtna služnostna pravica stanovanja, da ga novi lastnik ne more postaviti na cesto, če si je to pravico izgovoril v izročilni pogodbi.

Vse naštete pravice izročevalca se lahko vknjižijo v zemljiško knjigo in so razvidne iz zemljiške knjige. Če prevzemnik umre pred izročevalcem, njegove obveznosti do izročevalca prevzamejo njegovi dediči.

Za sklepanje izročilne pogodbe so potrebne enake listine kot za sklepanje katerekoli druge pogodbe, s katero se prenaša lastninska pravica na nepremičnini (izpisek iz zemljiške knjige, potrdilo o namenski rabi, osebni podatki strank …). Izročevalec praviloma prenaša na potomca vse svoje premoženje, zato bo notar pred sestavo pogodbe pridobil lastninski list, ki dokazuje, da je v pogodbi res zajeto vse premoženje izročevalca.

Ko notar sestavi osnutek, si družina navadno vzame nekaj časa in pogodbo doma v miru prebere, se pogovori in uskladi njeno vsebino. Ko so vsi soglasni, da pogodba obsega vse, kar želijo, se zglasijo v notarski pisarni zaradi podpisa. Ob sklepanju notarskega zapisa morajo biti vse pogodbene stranke sočasno navzoče. Notar jim predstavi vsebino pravnega posla, jih opozori na pravne posledice, na mogoča tveganja ter jim notarski zapis na glas prebere ter obrazloži, po potrebi pa dopolni posamezne določbe. Skratka, notar in stranke si morajo za podpis takšne pogodbe vzeti čas. Ko stranke izjavijo, da je vsebina pogodbe takšna, kot je njihova poslovna volja, in izjavijo, da so razumele, kakšen pravni posel sklepajo, notarski zapis izročilne pogodbe v navzočnosti notarja vse podpišejo.

Izročitev premoženja je eno najpomembnejših dejanj izročevalca v njegovem življenju, saj predaja svojim potomcem praviloma vse svoje premoženje. Od tega, kako si je izgovoril svoje pravice v pogodbi in kako so napisane, sta odvisni njegova nadaljnja usoda in pravna varnost, tudi če pozneje med njim in prevzemnikom nastanejo nesporazumi. Predvsem kmetje jemljejo prepis posestva kot dejanje življenjskega pomena, kot konec nekega obdobja in začetek novega, ko predajo gospodarjenje mladim. Za to priložnost se še posebej slovesno oblečejo, pogodbo pa podpisujejo z veliko resnostjo in spoštljivostjo.

Po podpisu notarskega zapisa gre pogodba enako kot druge pogodbe v davčni postopek, na upravno enoto se vloži zahtevek za izdajo potrdila, da ni potrebna odobritev pravnega posla (če so predmet pogodbe kmetijska zemljišča, gozdovi ali kmetijsko posestvo), nato pa notar vloži zemljiškoknjižne predloge za vknjižbo lastninske pravice in drugih dogovorjenih stvarnih ali obligacijskih pravic.

Po smrti izročevalca po njem ni zapuščinskega postopka, razen če je še zadržal v lasti kakšno nepremično, premoženje ali pozneje pridobil novo premoženje ali če je lastnik denarja na banki, za kar je treba uvesti zapuščinski postopek.

Če torej prednik sklene s svojimi potomci izročilno pogodbo, bo še za časa življenja uredil premoženjska razmerja med njimi in preprečil pravdanje za dediščino. Družina bo vedela, kako je premoženje razdeljeno, in se mora strinjati z razdelitvijo in izročitvijo. Ob smrti zapustnika ne bo nikakršnih neprijetnih presenečenj, zlasti pa ne stroškov. Sodne takse za zapuščinski postopek so višje od stroškov notarskih storitev, če stranke še pred smrtjo uredijo premoženjska razmerja s pogodbo!

Notarski zapis pogodbe o preužitku in dosmrtnem preživljanju

S pogodbo o dosmrtnem preživljanju se prevzemnik premoženja zaveže, da bo preživljal preživljanca do njegove smrti, ta pa mu v zameno zapušča vse svoje premično in nepremično premoženje, s tem da je izročitev premoženja odložena do izročiteljeve smrti (557. OZ).

S pogodbo o preužitku se preužitkar zavezuje, da bo na drugo stranko (na prevzemnika) prenesel lastninsko pravico na svojih premičninah in nepremičninah, prevzemnik pa se zavezuje, da bo preužitkarju ali komu drugemu do njegove smrti zagotavljal določene dajatve ali storitve (564. OZ).

Obe pogodbi se sklepata v obliki notarskega zapisa. V nasprotju z izročilno pogodbo so pri teh dveh vrstah pravnih poslov lahko pogodbene stranke povsem tuje osebe, ki niso v sorodstvu, lahko pa se takšne pogodbe sklepajo tudi med sorodniki v kateremkoli dednem redu.

Obe pogodbi se štejeta za odplačni. Premoženje, ki je predmet obeh pogodb, ne spada v zapuščino preživljanca oziroma preužitkarja. Dediči od tega premoženja ne morejo uveljavljati nujnega deleža.

Bistvena razlika med obema vrstama pogodb je v času pridobitve lastninske pravice in posledično pri davčnih obveznostih. Pri pogodbi o dosmrtnem preživljanju postane prevzemnik lastnik nepremičnin šele po smrti preživljanca, pri pogodbi o preužitku pa preide lastninska pravica na prevzemnika v trenutku sklenitve pogodbe (takoj).

Vsebinsko sta si pogodbi podobni. V obeh primerih prevzemnik skrbi za preživljanca/preužitkarja oziroma izročevalca ali celo tret­jo osebo ter mu zagotavlja določene storitve v obsegu, kot se dogovorita s pogodbo, denimo v obliki občasnih denarnih dajatev, skrbi za življenjske potrebščine, oskrbe, zagotavljanja stanovanjskega prostora, plačevanja stroškov oskrbe v domu in podobno.

Pri pogodbi o dosmrtnem preživljanju je treba v pogodbo vpisati in v zemljiško knjigo vknjižiti varovalne klavzule, ki bodo zavarovale prevzemnika in preprečile izročevalcu, da bi proti volji prevzemnika razpolagal s premoženjem ter ga odtujil ali obremenil. Pri pogodbi o preužitku pa se v zemljiško knjigo vknjižijo pravice, ki varujejo pre­užitkarja, npr. dosmrtna brezplačna služnost stanovanja in vknjižba preužitka, prepoved odtujitve in obremenitve nepremičnin, dokler je preužitkar živ, in podobno.

Obe pogodbeni stranki sklepata pogodbo pri notarju, notarski stroški so enaki stroškom sklepanja izročilne pogodbe.

Obe pogodbi je treba predložiti v davčni postopek, vendar pri pogodbi o dosmrtnem preživljanju prevzemnik plača davek na darila in dediščine šele ob smrti preživljanca ali pa takrat uveljavlja oprostitev davka. Pri plačilu davka bo davčni organ preračunal vrednost del, ki jih je prevzemnik opravil za preživljanca, upoštevajoč vrednost pridobljenega premoženja in čas trajanja pogodbe. Ob smrti preživljanca bo prevzemnik dostavil notarju izpisek iz matične knjige umrlih za preživljanca ter odpravek notarskega zapisa pogodbe o dosmrtnem preživljanju, notar pa bo na podlagi teh dveh listin vložil na zemljiško knjigo predlog za vknjižbo lastninske pravice na prevzemnika.

Pogodba o preužitku pa se že ob podpisu predloži v davčni postopek in prevzemnik takoj plača davek na darila in dediščino oziroma uveljavlja davčno oprostitev. Davčni organ ugotavlja tudi morebitni davek na dobiček od kapitala. Prevzemnik pridobi takoj last­ninsko pravico ter se vknjiži v zemljiško knjigo.

Obe pogodbi se štejeta za t. i. tvegani pogodbi. Nobena od strank ne ve, koliko časa bo preživljanje trajalo in tudi obseg preživ­ljanja je težko določiti. Če je izročevalec še sorazmerno mlad, se lahko zgodi, da bo prevzemnik obveznosti iz pogodbe izpolnjeval več deset let. Če si je izročevalec v pogodbi izgovoril doplačevanje domske oskrbe, a ima nizko pokojnino, potem pa zaradi hude bolezni in nepokretnosti potrebuje popolno domsko oskrbo, so stroški zelo visoki in neredko prevzemnik pošteno preplača vred­nost premoženja, ki ga je pridobil od preživ­ljanca oziroma preužitkarja.

Glede na to, da se takšni pravni posli lahko sklepajo tudi med tujimi osebami, ki si niso v sorodstvu, in da takšne pogodbe globoko posegajo v življenjske razmere vseh strank, so pri njihovem sklepanju potrebne res velika previdnost, natančnost in jasnost.

-----

Stroški sestave notarskega zapisa izročilne pogodbe (glede na vrednost premoženja, vendar največ 1220 evrov):
od 9181 do 22.950 evrov 
– 178,42 evra
od 22.951 do 114.750 evrov 
– 222,65 evra
od 114.751 do 367.200 evrov 
– 419,37 evra
od 367.201 do 750.000 evrov 
– 770,12 evra

Takse zapuščinskega postopka (če se dediči ne sprejo in se ne pravdajo):
pri vrednosti zapuščine 20.000 evrov – 324 evrov
pri vrednosti zapuščine 35.000 evrov – 459 evrov
pri vrednosti zapuščine 41.000 evrov – 513 evrov
pri vrednosti zapuščine 60.000 evrov – 612 evrov
pri vrednosti zapuščine 100.000 evrov – 684 evrov
pri vrednosti zapuščine 250.000 evrov – 954 evrov
pri vrednosti zapuščine 400.000 evrov – 1224 evrov