Izrazito zmanjšanje števila novogradenj je deloma posledica prilagoditve ponudbe majhnemu povpraševanju, predvsem pa je posledica skoraj nedostopnih finančnih virov, ki jih ponudniki novogradenj potrebujejo za financiranje gradnje nepremičninskih objektov, pravi dr. Andreja Cirman z ljubljanske ekonomske fakultete. Manj novozgrajenih stanovanj, kot jih je bilo v letu 2010, je bilo le še med letoma 1991 in 1994, torej v najtrših letih tranzicije. To lahko, opozarja sogovornica, v prihodnosti ob normalizaciji povpraševanja postane problematično.

Iz tega zornega kota so v preteklem letu glavno vlogo na nepremičninskem trgu odigrali propadajoči gradbinci in banke, ki so v zelo težkem položaju. To se po besedah Cirmanove kaže v pomanjkanju finančnih virov, dolgoročno pa tudi v izgubi znanja in kakovostnih človeških virov v gradbeni panogi. Žal, poudarja, letos ni mogoče pričakovati izboljšanja. Zaradi propada velikih gradbenih podjetij, kakršni sta bili na mariborskem koncu MTB in Konstruktor, se je ustavila gradnja novih objektov, pravi Mojca Sauli, direktorica družbe Atrium nepremičnine. Veliko podizvajalcev je propadlo, povečala se je brezposelnost, to pa v verižni reakciji vpliva na celotno gospodarstvo.

Glavni akterji, ki že nekaj let neprestano poskušajo vplivati na nepremičninski trg, so po mnenju Zorana Madona, direktorja Metropole, mediji, ki ves čas napovedujejo velik padec cen nepremičnin, te pa so tako v Sloveniji kot na vseh drugih nepremičninskih trgih odvisne od ponudbe in povpraševanja. Napovedi, da se bo povpraševanje zmanjšalo za polovico ter tako povzročilo veliko pocenitev, so nerealne, opozarja: »Zavedati se moramo, da ljudje potrebujejo streho nad glavo podobno kot štruco kruha ali liter mleka. Če poznamo še podatke o starosti in standardu stanovanjskega fonda v Sloveniji, ki krepko zaostaja za povprečjem EU, potem je jasno, da se na stanovanjskem trgu skriva še velik potencial.«

Stabilen obseg povpraševanja in transakcij

Nepremičninski trg so lani tako ali drugače zaznamovali predvsem tisti, ki so ostali aktivni, pravi Aleš Bešter, direktor družbe iProjekt, ki je lani prodala več kot sto novih stanovanj. Če bi se znižala cena novih stanovanj, bi se znižala tudi cena rabljenih, pa se ni. Po podatkih Geodetske uprave RS (Gurs) je bila povprečna cena več kot 40 let starega stanovanja v Ljubljani v lanskem drugem četrtletju 2524 evrov za kvadratni meter, to pa je več, kot stane kvadratni meter novega v Naselju ob potoku na Lavrici, ki je od Ljubljane oddaljeno manj kot dva kilometra, na primer. Bešter poudarja, da so razmerja med cenami novih in rabljenih stanovanj še vedno nerealna, zato je pričakovati segmentacijo na tem področju, medtem ko se cene novih stanovanj ne bodo bistveno spreminjale.

Madon ob pričakovanju sicer nizke gospodarske rasti in zasebne porabe napoveduje ohranitev stabilnosti nepremičninskega trga. Obseg povpraševanja je po njegovih besedah stabilen in z njim tudi obseg transakcij, pri čemer se kupci večinoma odločajo za nakup novih stanovanj, ki so vseljiva. Razmeroma veliko število stečajev gradbenih podjetij je na trgu sprožilo nezaupanje v investitorje stanovanjskih objektov v gradnji. Dinamika prodaje se izboljšuje s stopnjo dokončanosti objektov. Delež števila transakcij s stanovanji, predvsem novimi, se povečuje v osred­njeslovenski regiji, kjer dosega že skoraj polovico vseh opravljenih transakcij.

Rasle so le cene stanovanj, cene hiš so padale

Transakcije s stanovanjskimi nepremičninami so se ustalile na ravni, ki je nižja od tiste pred krizo in tudi nižja kot v letu 2010, pravi Andreja Cirman. V tako negotovih makro­ekonomskih razmerah pa je vsaka napoved zelo tvegana. Tako imenovani hedonski indeksi državnega statističnega urada kažejo, da so se cene stanovanjskih nepremičnin v prvih treh četrtletjih preteklega leta glede na enako obdobje 2010 pri novogradnjah zvišale od tri do osem odstotkov (odvisno od četrtletja), rasle pa so le cene stanovanj, medtem ko so se cene hiš zniževale.

Podobno je pri rabljenih nepremičninah, katerih cene so se glede na enako obdobje leta prej povečale od tri do pet odstotkov; cene stanovanj so v povprečju rasle, medtem ko so se hiše pocenile. To gibanje deloma odraža padec kupne moči, večjo negotovost dohodka in manjšo pripravljenost za zadolževanje, ki je pri nakupu stanovanjske hiše navadno večje kot pri povprečnem stanovanju, doda sogovornica.

Dejstvo je, pravi Mojca Sauli, da so se nepremičnine na nekaterih lokacijah prodajale krepko pod začetnimi oglaševanimi cenami. Na mariborskem območju je ponudba nepremičnin velika, zato gredo tiste, ki so ponujene po sprejemljivi ceni, še vedno razmeroma hitro v promet. Največ transakcij so v njihovi agenciji opravili s prodajo dvo- in dvoinpolsobnih stanovanj, katerih povprečna cena je bila med 950 in 1100 evri za kvadratni meter. Enodružinske hiše so se v letu 2011 prodajale po akcijskih cenah, pravi Saulijeva, pri čemer ima v mislih predvsem novogradnje, saj je bila zaloga novih hiš na njihovem območju velika oziroma celo prevelika. Da so sploh vzbudili povpraševanje, so morali prodajalci krepko spustiti cene.

S stanovanji na »pravih« lokacijah ni in ne bo težav

Dejstvo je, da se še vedno najbolje prodajajo stanovanja, ki so na »pravih« lokacijah, so kakovostno zgrajena in ponujajo dodano vrednost, kar zadeva dobro razporeditev prostorov, zasnovo naselja in ne nazadnje zaupanje v investitorja, pravi Bešter. Enako velja za družinske hiše, pri katerih pa je starost nepremičnine bolj vplivala na ceno kot pri večstanovanjskih zgradbah.

Nepremičninski trg se je v zadnjem letu stabiliziral tako po številu transakcij kot po ceni. Zoran Madon pravi, da po še nedokončnih statističnih podatkih za leto 2011 mogoče lahko pričakujemo rahel upad števila transakcij v primerjavi z letom 2010, medtem ko so se cene ustalile. Spet se je pokazalo, da so nepremičnine ena najvarnejših naložb, saj so se cene v primerjavi z letom 2008 znižale samo za dobrih pet odstotkov.

Zaloga neprodanih stanovanj se manjša

Statistični podatki tudi kažejo, da ponudba novih stanovanj dosega komaj dobro tretjino v primerjavi z letom 2007. To je nevarno tudi zato, ker bi lahko v letu 2013 že pomenilo pritisk na zvišanje cen, opozarja Madon. Zaloga neprodanih stanovanj je iz leta v leto manjša, poleg tega pogosto ni usklajena s strukturo povpraševanja, kar za potencialne kupce pomeni razmeroma slabo izbiro glede na njihove zahteve.

Obstajajo sicer razmišljanja, da bodo banke kot pretežne financerke investitorjev stanovanjske gradnje pritisnile na zalogo neprodanih stanovanj z izvršilnimi postopki, vendar je to po Madonovem mnenju malo verjetno, ker se, kakor že rečeno, zaloga neprodanih stanovanj zmanjšuje, ponudbe novih pa skoraj ni. Poleg tega je prodaja stanovanj v izvršilnih postopkih ekonomsko neučinkovita, saj vsi potencialni kupci pričakujejo, da se bo cena z vsakim izvršilnim dejanjem samo znižala. Tudi sicer je tak nakup razmeroma nevaren, saj običajna klavzula videno – kupljeno pomeni, da kupec nima nobenih garancij za tako kupljeno stanovanje, niti za skupne dele in naprave stanovanjske stavbe (streha, dvigala, strojnice), kar lahko pomeni nesorazmerno velike stroške v primeru popravil, še opozarja Zoran Madon.

Mojca Sauli meni, da bo leto 2012 predvsem v znamenju prodaje na sekundarnem trgu stanovanj. Glavnino prometa bo torej predstavljala prodaja rabljenih stanovanj, zato bo statistika še vedno kazala zelo nizke cene. Ker nič ne kaže na izboljšanje splošnih razmer v gospodarstvu, se bodo kupci bolj ali manj odločali za tista stanovanja, ki bodo ponujena za nizko ceno, a bodo kljub temu zagotavljala kakovostno bivanje, pravi sogovornica. Cene nepremičnin bodo po njenih besedah ostale na ravni realiziranih leta 2011, cene novozgrajenih vrstnih hiš pa se utegnejo še malo znižati (zaradi neprodanih zalog), kar bo seveda vplivalo na povprečne cene in s tem na statistične podatke. Glede cene novih stanovanj težko kar koli napove, saj jih na njihovem območju tako rekoč ni več, še zlasti primanjkuje najbolj iskanih dvo- in dvoinpolsobnih.

Posplošena tržna vrednost ne bo vplivala na razmere na trgu

Posplošena tržna vrednost nepremičnin, ki jo je malo pred koncem leta na portalu Prostor objavila geodetska uprava, po mnenju sogovornikov ne bo bistveno vplivala na dogajanje na nepremičninskem trgu. Objavljene cene so namreč le modelsko ocen­jeni približki tržnih vrednosti za potrebe obdavčenja, pravi Andreja Cirman. Cena posamezne nepremičnine se vedno določi na presečišču ponudbe in povpraševanja med kupcem in prodajalcem, zato lahko posplošena vrednost služi le za pogajalsko izhodišče ali za orientacijo ene ali druge strani.

Da je množično vrednotenje nepremičnin za realne potrebe nepremičninskega trga povsem neuporabno, je prepričan tudi Zoran Madon. Kakor pravi, je odstopanje od tržnih cen do 20-odstotno, nekatere objavljene cene Gursa pa celo za trikrat presegajo dejanske transakcije. Aleš Bešter dodaja, da je morebiten vpliv posplošenih tržnih vrednosti pričakovati šele z uvedbo davka na nepremičnine. Mojca Sauli pa meni, da bo ta vpliv mogoče čutiti že prej. Če je namreč Gurs nepremičnino ocenil višje od njene dejanske cene, bodo lastniki ta argument zgrabili in ne bodo pripravljeni spustiti cene, kar lahko pripelje do velike ponudbe in majhnega števila transakcij, je prepričana Saulijeva. Kupci, ki so nepremičnino kupili po višji ceni, kakor jo je ocenil Gurs, pa imajo občutek, da so bili ogoljufani oziroma so nepremičnino preplačali.

Ugodne razmere za nakup nepremičnine

Trenutne razmere so najbolj ugodne za nakup nepremičnine, je prepričana Saulijeva, in hkrati najmanj ugodne za prodajo. Da je pravi čas za nakup prav zdaj, ko je izbira kakovostnih novih stanovanj še razmeroma velika, cene rabljenih pa so še vedno tako visoke, da je treba za nakup novega v nekaterih primerih doplačati minimalno razliko, se strinja tudi Aleš Bešter. Trenutne razmere so po njegovem mnenju dobra priložnost tudi za tiste, ki nameravajo v prihodnjih letih zamenjati stanovanje, saj so razlike med cenami rabljenih in novih razmeroma majhne, zato bodo z malce sreče ob minimalnem doplačilu prišli do novega stanovanja.

Naslednji argument, ki govori v prid nakupu, je negotovost na finančnih trgih. Nihče ne ve, kaj se bo zgodilo z evrom, naložbe v vrednostne papirje so zelo tvegane, vrednost zlata je na najvišjih točkah in vprašanje je, ali lahko še raste, pravi Bešter. Po drugi strani so nihanja vrednosti nepremičnin razmeroma majhna, zato je naložba v nakup novega stanovanja ena izmed bolj varnih. Vsekakor pa je treba prepoznati tiste nepremičnine, ki bodo dolgoročno ohranjale ali celo povečevale svojo vrednost, in jih ločiti od tistih, ki bodo kupcu zaradi nekakovostne gradnje, slabe lokacije in drugih dejavnikov povzročale finančne in dejanske glavobole, opozarja Bešter. Zoran Madon potencialnim kupcem svetuje, naj z nakupom ne odlašajo, ampak naj si po temeljitem pregledu ponudbe izberejo primerno stanovanje in v končnih pogajanjih poskušajo doseči čim ugodnejše pogoje nakupa. Pri tem ne bo odveč pomoč nepremičninskega strokovnjaka, ki dobro pozna razmere na trgu.

Kako ugodni bodo letos stanovanjski krediti in kakšne so razmere na področju neprofitnih stanovanj, si lahko preberete v rubriki Stanujemo.