Kdo je bil letos na nepremičninskem trgu v boljšem položaju, kupec ali prodajalec?
Kupec. On je tisti, ki ima možnost izbire in je v zadnjih letih dovolj ozaveščen in obveščen, da lahko na nepremičninskem trgu nastopa kot voljan in verodostojen partner. Prodajalci pa so vsi bolj ali manj pod pritiskom, so v položaju, ko se jim manevrski prostor zelo zožuje. Tako je zdaj kupec v resnici kralj.

Kako je na odnos med njima vplivala gospodarska kriza?
Recesija je povzročila, da nas je vse strah. Kupci se bojijo izgube službe in ali bodo v prihodnje plačilno sposobni. Prodajalci se bojijo, ker ne vedo, ali jim bo zaloge uspelo prodati pravočasno. Spirala gre navzdol, strah se je zalezel v srž.

Ali so se razmere toliko spremenile, da se morata kupec in prodajalec zdaj obnašati drugače, kakor sta se na primer leta 2008, ko je nepremičninski trg cvetel?
Se že obnašata drugače. Ne bosta pa našla skupnih pravil. Vedno prevlada egoizem enega ali drugega, odvisno, kateri ima večjo moč. Če izhajam iz tega, da bi moral biti trg prost, se zastavlja vprašanje, ali je Slovenija zrela za to na stanovanjskem področju in ali sploh hoče takšen trg. Še zdaj ne vemo, kakšnega imamo. Ali ga regulira država in več drugih inštrumentov in inštitucij, ki posegajo nanj, ali je res prosti trg? Menim, da za zdaj še ni. To je večna dilema, ki bi jo morala razrešiti politika, pa doslej sploh ni bilo volje, da bi razmišljali o tem.

Kaj je prosti trg?
Prosti trg zagotavlja zdravo konkurenčnost. Ta mora biti dovolj velika, v Sloveniji pa je zaradi omejenosti prostora, neustrezne zakonodaje o urejanju prostora, financiranja mogoče sploh ni mogoče vzpostaviti. Poleg tega bi morali na novo opredeliti socialno stanovanjsko sfero. Zdaj je vse kot v megli, ne vemo, niti kam gremo niti kaj hočemo. Imam občutek, da je aparat, ki pri nas skrbi za to področje, sam sebi namen. Produkcija socialnih stanovanj je na ravni manjše nepremičninske agencije, ljudi, ki se s tem področjem ukvarjajo, pa je nič koliko.

Katere stanovanjske nepremičnine so bile kljub manjšemu obsegu transakcij letos najbolj zanimive?
Statistika kaže, da se povprečna velikost prodanega stanovanja zmanjšuje za nekaj odstotkov. To je trend, ki je viden že nekaj let. Možnost, da prodajalec proda stanovanje, se povečuje z manjšo površino. Stanovanje, veliko 150 m², je težko prodati, meja je pri 70 m², pri večjih je težava znesek kupnine, ta pa je odvisna od območja, mesta; v Ljubljani je meja pri 200.000 evrih, v Mariboru pa največ 120.000 evrov.

Kaj se je letos dogajalo z družinskimi hišami?
Pri njih so razmere še težje. Stanovanja so pač množični proizvod, vsaka hiša pa je zgodba zase. Pomembna je lokacija, manj tehnični parametri, letnik gradnje in velikost. Pri tem pa pri lokacijah, v nasprotju s stanovanji, ni pravila, pozitivno podobo ima še vedno hiša na obrobju mesta, vendar kljub temu ne moremo posplošiti in reči, da je to edina dobra ali iskana lokacija. Pri hišah je tudi razpon kupcev po premoženjskem stanju veliko večji kot pri stanovanjih.

Kaj pa zazidljiva zemljišča, so še vedno predraga?
Izhajam iz tega, kdo je upravičen do premije za tveganje. Lastnik zemljišča tako rekoč ne tvega nič. Da je parcela zazidljiva, je domena zakonodaje. Na tem področju je veliko anomalij. Kupec mora plačati ceno že zazidljivega zemljišča lastniku, potem pa še lokalni skupnosti komunalni prispevek, to ni prav. Lastnik ni nič plačal, da je njegovo zemljišče zazidljivo, tako je odločila lokalna oblast. Leta 2003 smo sprejeli zakon o urejanju prostora, na podlagi katerega naj bi se dokončno dogovorili, kako se s prostorom gospodari, naredili državne in občinske načrte. Letos bi morali to končati, vendar je takratna nova vlada zakon umaknila in dala vse pristojnosti občinam; zdaj imamo razdrobljeno politiko in še vedno nimamo reda. Dogajajo se neverjetne zgodbe. Eden večjih tujih trgovcev gradi nov poslovni center na zemljišču, del katerega je v občini Maribor, del pa v občini Hoče. Del stavbe, ki je v Hočah, je že skoraj končan, dela na mariborski strani pa sploh še niso začeli graditi, ker postopki za pridobitev gradbenega dovoljenja še tečejo. Sicer pa menim, da so cene zazidljivih zemljišč previsoke. V investicijski vrednosti je delež komunalno opremljenega zemljišča absolutno previsok in ni primerljiv s cenami na tujem. Za normalno družinsko gradnjo bi morala biti vrednost zemljišča največ 20, še bolje 15 odstotkov v strukturi celotne naložbe. Le v središču mesta lahko doseže 50 ali celo več odstotkov. Zato v mestih gradimo večstanovanjske stavbe, gradimo v višino. Ni normalno, da na primer na obrobju mesta zemljišče v strukturi te naložbe znaša približno 45 odstotkov.

Kdo so glavni akterji na nepremičninskem trgu, ki najbolj vplivajo na razmere na njem?
Glavni, če pustimo aferaško sfero v ozadju, so bili doslej vedno investitorji, ki so imeli povezave z lokalnimi strukturami. Drugače niso mogli kupiti lokacije, na njej graditi in celo pričakovati donosa. Moraš biti v nekem omrežju. To pa pomeni, da prostega trga ni.

Država bi morala urejati socialno politiko stanovanj, po drugi strani pa bi morali imeti prosti trg.
Da. Tisti, ki tvega, mora dobiti premijo za tveganje. Zaslužek. Narediti bi morali strukturne reforme, tudi v naši miselnosti. Dogajanje na stanovanjskem trg je le posledica razmer v gospodarstvu, v družbi. Če je gospodarstvo v razcvetu, imajo državljani dobre plače, radi bodo tu živeli in tudi kupovali stanovanja, hiše.

Kako se letos posluje na stanovanjskem trgu?
Če izhajam iz poslovanja v našem podjetju, potem je pritisk kupcev na nižanje cen še vedno močan, celo močnejši kot lani. A zaznamuje ga tudi neodločnost kupcev. Število ogledov na transakcijo se bistveno povečuje. Razmere se slabšajo, ne glede na to, kaj pravi statistika. Če jih gledamo na letni ravni, so podatki povsem drugačni kot na četrtletni. Prihajam s sestanka v stolpnici na Šmartinski cesti, pogled na Ljubljano: nič se ne gradi, le dva žerjava sem videl.

Ali se lahko zgodi, da bomo imeli čez dve leti deficit novogradenj?
Mogoče. Mogoče pa sploh ne bo povpraševanja. Čas, da investitor zažene nov projekt, je pri nas predolg. Od nakupa zemljišča, pridobitve gradbenega dovoljenja, gradnje in pridobitve uporabnega dovoljenja traja od tri do sedem let. To bo treba spremeniti.

Kaj se bo zgodilo čez na primer dve leti? Kaj bo s cenami rabljenih stanovanj, če ne bo novogradenj?
Vse je odvisno od povpraševanja. To pa je odvisno od kupne moči in tega, ali bodo ljudje sploh želeli bivati tu. Če se že izkop­ljemo iz recesije, se lahko začne nov cikel. Lahko nastane zastoj, ki bo trajal leto ali dve, potem pa bo sledil vzpon, tako kot gre sicer vedno ciklično, gor in dol. Tu ne vidim kakšne posebne drame, pomembnejše je, ali bomo v prihodnje bolj spodbujali podjetniškega duha.

Denimo, da se gospodarstvo spet razcveti. Koliko novih stanovanj potrebujemo v Sloveniji vsako leto?
Če gledamo demografske kazalce, potem imamo morda že zdaj kakšen odstotek stanovanj preveč. Glede na to, da še vedno obstaja vsaj nekakšno povpraševanje, pa jih je očitno premalo. Pomembno je, da se poveča migracija, ta pa je povezana z varnostjo zaposlitve oziroma z verjetnostjo, da jo je mogoče dobiti. To spodbuja selitve, prodaje in nakupe stanovanj, potrebe po novih stanovanjih in tudi trg najemnih stanovanj.

Kaj je z najemnim trgom, so najemnine previsoke, prenizke?
To je stvar stanovanjske politike. Najemnega trga nismo sposobni vzpostaviti. Investitorji ne gradijo stanovanj za najem, ker se jim ne splača. Državljan pa le mora imeti izbiro, ali bo stanovanje kupil ali ga bo najel, pod kakšnimi pogoji bo naredil eno ali drugo, pa je stvar družinskega proračuna. Družba mora varovati vsaj minimalno raven človekovega dostojanstva, mi pa smo vse samske domove preuredili ali prodali, nimamo niti novih meril, kaj pomeni začasna bivanjska enota, marsikomu bi bilo že to dovolj.

Imate kakšen nasvet za kupce in prodajalce, ki se nameravajo podati na nepremičninski trg v prihodnjem letu?
(smeh) Naj uporabljajo pamet. Ne vem, kaj bo ... Nočem biti pesimist, vendar optimizma tudi ne čutim. Prav so imeli tisti, ki so napovedovali, da hudi časi v Slovenijo šele prihajajo. Upam, da bodo čim prej prišli in čim prej odšli.